住所・氏名変更の登記
住所変更・氏名変更の登記
| 住所変更の登記とは |
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住所の変更登記とは、文字どおり、住民票上の住所を変更した際に、不動産登記簿に登記された住所を変更する登記。
現在の役所のシステムでは、登記簿の情報が、住民票とは連動していないため、転居をした時は、
１．住所地の役所に、住民票の異動届を出す
２．不動産を管轄する法務局に、住所変更の登記を申請する |
この２つの手続きが必要です。
住所の変更登記は、単独で行われる例は少なく、例えば、住宅ローンを完済し抵当権を抹消する時。不動産の売却、生前贈与、住宅ローンの借り換えなど、何らかの登記をする際に、併せて行うことが多い登記です。
必要な住所の変更登記を飛ばして登記を申請すると、売買や抵当権設定等、本来行いたい登記が受理されないことになります。
司法書士の業界では、「名変（めいへん）」と呼ばれていますが、登記の申請内容自体はシンプルである中、「たかが名変・されど名変」という格言があるほど、住所変更等の登記は、司法書士としては気を配る登記でもあります。 |
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| 住所・氏名のほか、会社の本店・商号も対象 |
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住所変更の登記と同じ「名変（めいへん）」の括りに入る登記として、他には、下記のような登記が含まれます。
・結婚や離婚で氏名が変わった時の、氏名変更の登記
・会社の本店を移転させた時の本店変更の登記
・会社名を変更した時の商号変更の登記
・住居表示実施による住所の変更登記（役所都合）
・行政区画変更・区政施行による住所の変更登記（役所都合） |
いずれも、所有者自体には変わりはないのが特徴で、「名義の変更」ではなく、「表示の変更登記」という部類になります。 |
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| 住所・氏名変更登記の流れ |
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住所や氏名の変更登記の手続きは、下記のような流れで進んでいきます。
住所・氏名以外の変更のケースも考えられるため、ここでは「住所等の変更」という括りで考えます。
ご自分で法務局に行って手続きする方もおられます。
司法書士に依頼をすれば、司法書士が代理して手続きを行います。
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住所等の変更登記には、その証明となる書類が必要です（例）
- 住所の変更の場合は、住民票や戸籍の附票
- 氏名の変更の場合は、戸籍謄本と住民票等
- 本店や商号の変更の場合は、登記事項証明書
（但し、会社法人等番号で省略可能な場合あり）
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（公的な変更証明書を司法書士事務所に持参） |
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（登記申請書に上記書類を添えて提出） |
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登記簿謄本で住所等の変更登記がされていることを確認 |
住所等の変更登記の完了後、法務局からは、登記完了証と共に、住所等の変更証明書の原本還付申請をした場合は、書類の原本が戻ってきます。 |
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※住所等の変更登記の申請をする法務局は、不動産所在地を管轄する法務局です。
※法務局に登記申請する際、必ずしも法務局に出向く必要はありません。
オンラインシステムを使った登記、もしくは郵送でも登記申請することができます。
※登録免許税は、１筆１，０００円です。
一戸建ての建物で、土地建物１筆ずつであれば、合計で２，０００円になります。 |
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| 住所・氏名の変更登記にまつわるポイント |
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住所等の変更登記に関する問題点やポイントをまとめています。
特に気をつけないといけないのは、何らかの登記の前提として、住所等の変更登記をする場合。
前提となる住所等の変更登記を漏らして申請してしまうと、本来行いたい登記も受理されない、ことになる点。住所変更が簡単な登記だからと、気を抜くことはできません。
※司法書士に住所等の変更登記の申請をご依頼いただく場合は、司法書士が適切な方法で申請します。
依頼者の方には、難しいことをご理解いただく必要はありませんが、「さまざまな論点がある」点は、ご理解ください。
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| ポイント１ 売買や抵当権設定、借り換えなどの前提で、住所が変更になっている場合 |
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現在の住所と登記簿上の住所が違う場合、他の登記を申請しようとする場合、登記上の住所と、印鑑証明書上の住所が一致しない、ということになります。
不動産登記のルールで、まずは、印鑑証明書の住所氏名に、登記簿の住所氏名を一致させる。
その上で、本来行いたい登記の申請をする、ということになっています。
但し、売買や抵当権の設定・抹消、住宅ローンの借り換えの登記などと、同時に申請することも可能です。 |
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| ポイント２ 堺市のように区政施行された場合の住所変更登記 |
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大阪府堺市は、平成１８年４月１日に政令指定都市になりました。
これに伴い、「〇区」という表示が住所に入りましたが、政令指定都市の区政施行に伴い、住所が変わった場合は、住所の変更登記をせずに、他の登記の申請ができる、とされています。
区政施行に限らず、地番の変更を伴わない行政区画変更も同様。
例えば、「堺市向陵中町４丁４番７号」は、区政施行に伴い、「堺市堺区向陵中町４丁４番７号」に変更となりましたが、登記上の住所が「堺市向陵中町４丁４番７号」となっていても、「堺区」を入れるための登記をしなくていい、というルールです。
但し、登記上の住所が「堺市向陵中町４丁４番１号」となっており、区政施行前に、「堺市向陵中町４丁４番７号」に移転している場合は、住所移転と区政施行の登記が必要です。
区政施行が後の場合、「登録免許税第５条第５号により非課税」となりますが、役所で無料で発行してもらえる行政区画変更の証明書が必要です（住民票や戸籍の附票自体に記載がある場合は、別途の証明書は不要）。 |
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| ポイント３ 結婚・離婚などで「氏名の変更」があった場合 |
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氏名の変更登記は、多くが、結婚・離婚に伴うケースです。
氏名の変更登記の場合は、戸籍謄本及び住民票の双方の書類が必要となります（戸籍謄本には、住所の記載がなく、登記上の人物と同一性が証明できないため）。
但し、住民票自体に、氏名の変更内容が証明できる記載がある場合は、住民票だけの添付で足ります。 |
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| ポイント４ 「錯誤による更正」の場合 |
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登記をした日付の後に、住民票を異動させた場合は、住所の変更登記。
一方、登記をした日に、実はもう住所の異動を済ませていた、という場合は、「錯誤による更正登記」となります。例えば、下記のようなケース。
・令和６年１月４日『売買』で、「堺市堺区向陵中町４丁４番１号で所有者吉田浩章」と登記。
・住民票では、令和５年１２月２８日住所移転で、「堺市堺区向陵中町４丁４番７号」に異動していた。
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このようなことが起こる原因としては、１２月末には、司法書士に旧住民票を渡していた。
しかし、登記がされる前に、住民票を動かしていた、ということが考えられます。
「変更」なのか「更正」なのか、その判別も重要な部分です。 |
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| ポイント５ 住所・氏名変更の証明書をつなげること |
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住所等の変更登記の際は、その証明書が必要となりますが、登記上の住所等と、現在の住所等の沿革について、証明をつなげる必要があります。
例えば、登記上は、堺市のＡ。次は、大阪市のＢ。さらに、堺市のＣへと移転している場合、Ｃの住民票を取っただけでは、「前住所」として記載があるのはＢのみ。
Ｂの住民票除票（前住所としてＡの記載があるもの）を取るか、本籍地に変更がない場合は、戸籍の附票を取ることで、「Ａ→Ｂ→Ｃ」と移転した証明を取れる可能性があります。
登記上の住所まで、証明書がつなげられない場合は、実務上、権利証（登記識別情報通知）と共に、上申書（印鑑証明書付）を提出し、証明がつながらないことを補うことで、登記を行います。 |
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| ポイント６ 住所・氏名変更の登記を省略できる場合もあり |
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住所や氏名の変更登記は、何らかの登記をする際には、飛ばすことができない登記ですが「省略できる」とされている場合もあります。
例えば、相続登記の場合。
被相続人の登記上の住所が、最終の住所と異なっていても、変更した証明書を添付して、そのまま相続登記ができます。
抵当権や根抵当権の抹消登記の場合で、抵当権を付けている金融機関側の表示に変更がある場合。
この場合は、抵当権や根抵当権の表示変更登記をしなくても、直接、抵当権等の抹消登記ができます。
また、住所を変更したものの、また元の住所に戻ったような場合。
「Ａ→Ｂ→Ａ」と移転した場合も、住所の変更登記は不要とされています。 |
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| ポイント７ 役所都合の場合は、登録免許税が「非課税」になることも |
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住所・氏名等の変更登記に必要な登録免許税は、不動産１筆につき１，０００円です。
但し、行政区画変更、住居表示実施、区政施行など、役所都合で住所が変わった場合で、その証明書を添付した場合は、登録免許税は非課税になります。
この場合、登記の申請書に、非課税の根拠条文の記載は必要です。
→住居表示実施の場合は、「登録免許税法第５条第４号により非課税」
→行政区画変更の場合は、「登録免許税法第５条第５号により非課税」 |
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住所変更の登記は、所有者自体に変更を生じるわけではないため、今までは「急いで」やる必要はありません、
という部類の登記でした。
しかし、令和８年４月１日からは義務化され、正当な理由がなく、変更から２年以内に登記をしない場合は、５万円
以下の過料に処する（改正不動産登記法第７６条の５）とされます。
登記官が職権で登記できる制度も予定されていますが、５万円の過料と共に、どのような運用になるのかは、制度が
始まってみないと分からない部分です。
★ 司法書士吉田法務事務所からのご案内 ★
住所・氏名の変更登記は、令和６年現在、何らかの登記に付随して必要になる、というケースがほとんどですが、義務化が始まることもあり、最近では「住所の変更登記だけ」のご依頼もあります。
住所を変えておかないと、他の市町村に所有している不動産の、固定資産税の納税通知書が届かなくなる、ということも考えられます。
司法書士にご依頼いただく場合、不動産の明細が分かる書類（権利証や固定資産税の納税通知書）、住所等の変更ができる住民票等と認印を事務所に持参していただければ、その場で、住所等の変更登記申請に関する委任状を作成し、押印していただきます。
登記完了後（１週間程度）、書類はご郵送いたしますので、司法書士の事務所には一度だけお越していただくことになります。
住所変更登記の基本報酬は、他の登記に付随する場合は１１，０００円。
印紙代（登録免許税）は、１筆１，０００円です。
但し、「住所変更登記のみ」の場合は、基本報酬１６，５００円となります。
住所・氏名の変更登記に関するご相談は、堺市堺区・三国ヶ丘の司法書士吉田法務事務所へ
★ご相談の予約は、
来所予約フォームか、
公式ＬＩＮＥアカウント（＠ｙ５７５５）をご利用下さい。
フリーダイヤル（
０１２０−３９２−７８３）は、初回面談予約専用ダイヤルです。
★お電話によるご相談には対応しておりません。ご質問は、
お問い合わせフォームからお願いします。
★三国ヶ丘駅には、ＪＲ阪和線・南海高野線・南海バス（南海本線堺駅、地下鉄御堂筋線新金岡駅）からアクセス可能。
駅前ロータリー（大阪信用金庫と餃子の王将側）を出て、ソフトバンクショップ手前を右に曲がって下さい。
★車でお越しの方は、事務所の前にある「三井のリパーク」をご利用下さい。駐車券をお渡ししています。
★主な業務エリア＜堺市（堺区・北区・東区・西区・中区・南区・美原区）・大阪市・高石市・和泉市・泉大津市・岸和田市・大阪狭山市・富田林市・河内長野市等＞
住所・氏名の変更登記の義務化も始まります
住所・氏名変更登記の義務化は、令和８年４月１日からスタート。