住宅ローン借り換え　堺市の司法書士吉田法務事務所

住宅ローン借り換え

　住宅ローンの借り換えとは

　こんなご依頼に対応できます。

　借り換えを考えたいけど、流れを教えてもらいたい
　借り換えの登記を、自分が探した司法書士に頼みたい
　借り換えが決まったので、登記の手続きを頼みたい

住宅ローンの借り換えは、より良い返済条件にするため、新たに住宅ローンを組み直し、今借りている住宅ローンを返済する手続きのことをいいます。

借り換えの手続きに伴う諸費用の負担はありますが、「住宅ローンの返済が厳しくなった場合に」行われる手続きではなく、通常通りに返済されている方が、広く一般的に行われている手続きです。

	アドバイス　借り換えが行われる背景

住宅ローンの借り換えが行われる背景としては、契約の時期によって、変動金利・固定金利の相場が異なることです。昨今では、変動金利で１％を切るのが普通になっていますが、２０年以上前にされた契約の場合は、今でも２％台のまま。変動金利だからといって、銀行が自発的に金利を下げてくれるわけではありません。

また、旧住宅金融公庫の「ゆとり返済」のように、元々の契約が、返済の途中から金利が上がる内容（４％台のこともあります）になっていた中で、昨今の金利相場が大幅に下がっていることもあります。

　借り換えの目的・動機

住宅ローンの借り換えの目的としては、主に次のような場合が考えられます。
中でも、「金利負担を減らす」ために行われることが多いようです。

◎金利の負担を減らしたい	・固定金利から変動金利への変更　（例）旧住宅金融公庫・フラット３５から民間の金融機関への変更・変動金利から変動金利への変更　（例）民間の金融機関から民間の金融機関への変更・固定金利から固定金利への変更　（例）旧住宅金融公庫・フラット３５からフラット３５への変更
◎金利上昇リスクをなくしたい	・変動金利から固定金利への変更　（例）民間の金融機関からフラット３５への変更

	アドバイス　フラット３５同士の借り換え

旧住宅金融公庫が平成１９年３月に廃止された後、住宅金融支援機構に引き継きがなされていますが、その後も、民間の金融機関が貸し出した債権を機構が買い取り、証券化する形で固定金利の商品が提供されています。
これが「フラット３５」と呼ばれる商品ですが、固定金利であるフラット３５の金利も時期によって変動しており、フラット３５から、別の金融機関が提供するフラット３５への借り換え、という事例もあります。

　借り換えのポイント

「金利負担を減らす」目的での住宅ローン借り換えの場合、一般的には、下記の条件に該当する場合に、借り換えのメリットがあると言われています。

（１）住宅ローンの残高が１，０００万円以上残っていること
（２）住宅ローンの返済期間が１０年以上残っていること
（３）借り換えによる金利差が１％以上あること

しかし、必ずしもこの要件に当てはまる必要はなく、今の住宅ローンの残債務が多ければ金利差が１％なくても大幅なメリットが生じることがあります。借り換えのメリットがあるかどうかは、諸費用を踏まえて、シミュレーションを行いますが、借り換えによって返済総額が数百万円も変わることもあります。

　借り換えができない場合

住宅ローンの借り換えの手続きは、前述のとおり、誰でも行える手続きですが、新たに融資を受ける金融機関の審査に通る必要があります。審査に通らない事情として一般的に考えられるのは、下記のような場合です。

なお、一般的に、金融機関は「審査に通らなかった理由」は教えてくれません。

・過去５年間の間に、住宅ローンの延滞をしたことがある
・過去５年間の間に、住宅ローン以外のローンの延滞をしたことがある
・病気をされたことで団体信用生命保険に加入できない
・収入が下がっていることにより、返済負担率を満たせない

	過去のローンの延滞の有無は、信用情報を取り寄せすることで、ご自分でも調べることができます。住宅ローン以外のローン（カードローン、携帯代の支払い、奨学金）の延滞も支障してきます。
	フラット３５の場合、団体信用生命保険の加入は任意です。健康状態の問題のみで審査に通らない場合は、フラット３５を選択する手段もあります。

　借り換えと司法書士

住宅ローンの借り換えに伴って、法務局での登記手続きが必要になります。
新たに融資を受ける金融機関は、融資する債権を保全する必要があることから、司法書士に登記手続きを依頼することを求められます。

借り換えに伴っては、（１）（２）の２つの登記が必要です。

（１）新たに契約する住宅ローンについては、抵当権設定の手続き
（２）返済する住宅ローンについては、抵当権抹消の手続き

※前提として、登記簿上の住所から転居されている場合は、住所変更登記も必要となります。

ネット系の銀行など、金融機関指定の司法書士でないと手続きできない場合もありますが、多くの場合（都市銀行、地方銀行）では、ご自分で選んだ司法書士に手続きを依頼することを認めてくれているのが実情です。

	アドバイス　借り換えに必要な登記費用

新たに融資を受ける金融機関は、不動産に抵当権を設定しますが、抵当権設定に伴う登録免許税は融資額に対して０．４％です。例えば、２，０００万円の融資を受ける場合は、８万円になります。
返済する金融機関の抵当権は、同時に抹消することになりますが、抵当権の抹消に関する登録免許税は１筆１，０００円です。
別途、司法書士の報酬が必要になりますが、司法書士の報酬は事務所によって異なります。

　
　　◎住宅ローンの借り換えの、ご依頼の流れと費用は、別ページにまとめています。
　　　費用は登録免許税と司法書士報酬に分かれますが、司法書士報酬は事務所によって異なります。
　　　 →「住宅ローン借り換え　ご依頼の流れと費用」はこちら

★　司法書士吉田法務事務所からのご案内　★

当事務所では、住宅ローンの借り換えのご相談に応じています。

新規に住宅ローンを組む場合の金利は下がっていても、すでに融資を受けている方の金利を自発的に下げる、ということは、金融機関としては通常行われていません。

交渉によって下げてもらわれるケースもありましたが、「借り換えを行わないと金利は下がらない」というのが現状のようです。

借り換えをご検討の方には、一般的な「借り換えの進め方」という部分も、アドバイスさせていただきます。

住宅ローン借り換えに関するご相談は、堺市堺区・三国ヶ丘の司法書士吉田法務事務所へ

★ご相談の予約は、来所予約フォームか、公式ＬＩＮＥアカウント（＠ｙ５７５５）をご利用下さい。
　フリーダイヤル（０１２０－３９２－７８３）は、初回面談予約専用ダイヤルです。
★お電話によるご相談には対応しておりません。ご質問は、お問い合わせフォームからお願いします。
★三国ヶ丘駅には、ＪＲ阪和線・南海高野線・南海バス（南海本線堺駅、地下鉄御堂筋線新金岡駅）からアクセス可能。
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★主な業務エリア＜堺市（堺区・北区・東区・西区・中区・南区・美原区）・大阪市・高石市・和泉市・泉大津市・岸和田市・大阪狭山市・富田林市・河内長野市等＞

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