住宅購入と登記手続き　ご相談は堺市の司法書士吉田法務事務所へ

★不動産の売買代金の流れ
不動産の売買におけるお金の動きは、下記の図のように、（ａ）買主さんがＢ銀行から住宅ローンの融資を受ける→（ｂ）買主さんが売主さんに売買代金を支払う→（ｃ）売主さんが住宅ローンを借りられていれば、売主さんのＡ信金の住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する、という流れになります。

住宅を購入する場合、大まかな契約・手続きの流れは、下記のとおりです。

引越しの手配、家具の購入や、新築住宅を建てられる場合は間取りの決定・・・など、たくさんの決めごとがあって大変。「司法書士は業者さんが手配してくれるから・・・」「登記のことまで考える余裕がない・・・」のが現実だと思いますが、せっかくの機会ですから、この機会に少しだけ勉強してみて下さい。

なお、多くの場合では、金融機関で住宅ローンを借りて購入されますので、このページでは、金融機関で住宅ローンを組んで、不動産を購入される場合を想定してご説明しています。

(1)　住宅の購入を決定 → 建築済みの不動産であれば、仲介業者さん（売主が不動産業者さんの場合は売主さん）にお願いし、不動産の中を内覧させてもらいます。購入を決めた場合、売主さんに買付証明書、購入申入書といった文書を提出します。 ※ 新築マンションで建築途中に契約する場合は、モデルルームの見学のみで購入を決定することになります。 ※ ご自身で建物の建築をされる場合（注文住宅の場合）は、建築業者の決定や間取り・設備の検討を進めます。

(2)　住宅の売買契約書を結ぶ → 不動産の売買契約の際、売主さんに手付金を支払います。 売買契約は交わしても、一般的には「不動産の所有権は、売買代金の支払があった時に、売主から買主に変わる」と記載されていますので、契約をした時点では不動産の名義は変わりません。 ※ 売買契約を結ぶ前提に、事前に住宅ローンの申込みをし、仮審査に通ることを条件にされることもあります。

(3)　金融機関で住宅ローンの審査 → 金融機関に必要な書類（源泉徴収票、市府民税課税証明や不動産の登記簿謄本や契約書のコピー等）を提出し、住宅ローンの申込みをします。 住宅ローンの申込みをする金融機関は、多くの場合で仲介業者さんが手配をしてくれますが、ご自分で探すこともできます。

(4)　金融機関で住宅ローンの契約 → 住宅ローンの審査が通った場合、金融機関と住宅ローンを借りる契約（金銭消費貸借契約）を結びます。金銭消費貸借契約は、略して「金消契約（きんしょうけいやく）」と呼ばれたりします。 ※ 住宅ローンの契約の際、印鑑証明書が必要になります。 印鑑登録をされていない場合は、事前に実印を作成し、住所地の役所で印鑑登録をしておきましょう。

(5)　売主さんに売買代金の支払い（売買期日） → 売買の関係者（売主・買主・仲介業者）と司法書士が、買主さんが住宅ローンを組まれる金融機関に集まります。住宅ローンの融資を受けたお金で、売主さんに売買代金を支払うことで、住宅の所有者の名義が変更になります。 ※ 売買代金授受の際は、司法書士が立会いし、売主さん・買主さん・金融機関の書類書類が整っていることを確認します。司法書士は、売主さんから権利証や印鑑証明書を預ります。

(6)　司法書士が法務局で登記の手続き → お客様と金融機関から委任状をいただき、司法書士が法務局に登記申請書類を提出します。

(7)　法務局で登記の完了 → 申請から１週間ほどで、権利証〔登記識別情報通知〕が出来上がります。 お客様に権利証をお届け（もしくは書留扱いでご郵送）し、不動産の名義が変更になっていることを確認していただきます。