不動産登記　ご相談は堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

土地建物を購入した時は、売主から買主に、不動産の名義を変更します。
この時の登記を、「売買による所有権移転（名義変更）」登記といいます。

また、金融機関で住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、所有権の移転登記と同時に、金融機関の担保を設定します。この登記は、「抵当権設定」登記といわれます。

登記を担当するのは、多くの場合で、仲介業者から紹介された司法書士、金融機関から紹介された司法書士ですが、ご自分で司法書士を指定することも可能な場合があります。

◎不動産を購入された時に行うのは所有権移転と抵当権設定登記です。住宅を購入した時の登記手続きは、専用のページ「住宅購入と登記手続き」「住宅購入の登記　ご依頼の流れ」にまとめています。
→住宅購入と登記手続きの詳しい説明ページはこちら
→住宅購入の登記　ご依頼の流れの詳しい説明ページはこちら

新しく建物を建築した時は、「所有権の保存」登記を申請します。
自己所有の土地に建物を建築した場合のほか、注文建築で住宅を購入する場合、分譲地の新築住宅を購入する場合でも同様です。

所有権保存登記の前提として、土地家屋調査士さんによる表示登記（表題登記）が必要です。

◎建物を建築された時に行うのは所有権保存と抵当権設定登記です。住宅を建築した時のご依頼の流れは、専用のページ「住宅購入と登記手続き」「住宅購入の登記　ご依頼の流れ」にまとめています。
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→住宅購入の登記　ご依頼の流れの詳しい説明ページはこちら

土地建物の所有者が亡くなられた時は、亡くなられた方から相続人の方名義に、名義を変更します。この時の登記を、「相続による所有権移転（名義変更）」登記といいます。

令和６年４月から、相続登記の義務化の制度が始まりました。
相続開始から３年以内に登記をしなければ、過料に課せられる可能性があります。

◎相続の登記で必要になるのは、戸籍謄本や遺産分割協議書（遺言書がある場合は遺言書）等です。不動産の相続手続き、相続の名義変更に必要な書類等については、専用ページでまとめています。
→不動産の相続についての詳しい説明ページはこちら
→相続登記についての詳しい説明ページはこちら

土地建物を贈与する時は、贈与を受けた人に、不動産の名義を変更します。この時の登記を、「贈与による所有権移転（名義変更）」登記といいます。

生前贈与は、「無償（対価なし）」で不動産の名義を変更する手続きですので、一般的には、『親から子・孫』、もしくは、『夫婦間』で行われることが多いですが、贈与税の問題がありますので、「贈与税の控除枠を使えるか」「確定申告が必要なのか」については、事前にご確認ください。

◎生前贈与の登記では、登録免許税、贈与税や不動産取得税を含めた税金の負担がポイントになります。贈与の名義変更に関する詳しい説明は、「生前贈与」の専用ページでまとめています。
→贈与登記についての詳しい説明ページはこちら

住宅ローンを完済した時は、住宅ローンの融資を受けた時に設定された抵当権を抹消する手続きをします。この時の登記を、「抵当権抹消」登記といいます。

住宅ローンを完済した場合、金融機関側で司法書士を手配し、抵当権の抹消手続きを進めてくれるところもありますが、多くの場合では、金融機関から返却された書類を元に、ご自分で手配する（ご自分で法務局に行く、もしくは、ご自分で司法書士を探す）必要があります。

◎抵当権の抹消は住宅ローンを完済した時に行う手続きです。抵当権抹消に必要な書類や手続きの流れは、「抵当権設定」の専門のページでまとめています。
→抵当権抹消登記についての詳しい説明ページはこちら

夫婦の離婚に伴い、相手方の配偶者に不動産の名義を変える時は、「財産分与による所有権移転（名義変更）」登記を行います。

「夫から妻への変更」、「妻から夫への変更」のいずれも可能ですが、まだ住宅ローンの返済中で、金融機関の抵当権が設定されている場合は、今後の返済方法や金融機関の同意のことで、問題になる場合があります。

◎離婚に伴う名義変更は「財産分与」という原因を用います。財産分与の登記に必要な書類や手続きの流れは、「財産分与」の専門のページでまとめています。
→離婚に伴う財産分与についての詳しい説明ページはこちら

売掛金や貸付金等、債権を保全するため、相手方の不動産を担保に取る場合があります。この時に用いられる登記が、「抵当権設定」登記、もしくは「根抵当権設定」登記です。

抵当権は、１つの貸付金債権等、特定の債権を担保する場合に。
根抵当権は、継続的な取引の中で、増えたり減ったりする売掛金債権のように、一定の枠（極度額）内債権を担保する場合に利用されます。

すでに登記されている人について、住所や氏名が変更になった時は、「住所・氏名の変更」登記を行います。

◎引越しによる住所の変更　→　住所の変更登記
◎結婚や離婚による苗字の変更　　→　氏名の変更登記

住所や氏名の変更登記は、それだけを単独で申請される場合は少なく、所有権の移転や抵当権の設定や抹消登記の前提として、何らかの登記と一緒に、必要が生じた時に行われることが多いですが、令和８年４月から、義務化が始まります。