不動産名義変更Ｑ＆Ａ　堺市の司法書士吉田法務事務所

不動産名義変更Ｑ＆Ａ

「不動産の名義変更」とは、不動産登記のうち、土地建物の「所有権の移転」手続のことを意味します。

名義変更の手続きには、「相続」「売買」「贈与」「財産分与」等さまざまな種類があり、内容に合った原因による登記を行わないと、税務上のデメリットを受けることにもなります。

このページでは、主な土地建物の名義変更手続について、「よくある質問」「よくある相談」と名義変更の手続きに必要な書類などをまとめています。
　

不動産名義変更の内容

	不動産の名義変更をお願いしたいのですが。
	「名義変更をしたい」は、はじめての問い合わせのお電話で、よくお聞きする言葉です。不動産の名義変更には「相続」「売買」「贈与」「財産分与」等、まずは名義変更をするための実体上の「原因」があって、はじめて手続できることになります。まずは、「お亡くなりになられたことによる相続ですか」「売買代金を支払われる売買ですか」「無償で移転される贈与ですか」「離婚に伴う財産分与ですか」といったご質問をさせていただいた上で、実体に合った手続きをさせていただきます。
	土地建物の名義変更に必要な書類を教えて下さい。
	必要書類についても、名義変更の内容によって異なることがありますが、相続を除いて、一般的に必要となるのは、下記の書類です。　・登記義務者（現在の名義人）－権利証（＝登記識別情報）、印鑑証明書　・登記権利者（新名義人となる人）－住民票　・その他－土地建物の固定資産評価証明書 ※但し、現在の名義人の住所が、登記簿上の住所から移転している場合は住所変更の登記も必要となりますので、住所移転の経緯が分かる住民票か戸籍の附票が必要です。

相続による名義変更（相続による所有権移転登記）

	相続による名義変更をお願いしたいのですが。
	相続による名義変更の場合、遺言書の有無やご依頼の内容によって違ってきますので、必要書類は、初回ご相談時にご説明させていただきます（戸籍謄本が必要な範囲、遺産分割協議書が必要かどうか等、内容によって異なります）、最低限、下記の書類があれば、初回ご相談時にお持ち下さい。　・土地建物の登記簿謄本（古いものでも可）か、権利証（登記識別情報）。　・固定資産税評価額が記載されている固定資産税の課税通知書。　・亡くなられた方や相続人の戸籍謄本があれば、ある範囲で。
	相続による名義変更には、どれだけの費用がかりますか。
	相続登記の費用には、大まかに分けて、司法書士の手続報酬と、登録免許税・戸籍謄本収集費用等の実費があります。当事務所の相続登記の基本報酬は７７，０００円で、不動産の数や相続人の数、二次相続が発生しているような場合等に加算になる場合があります。登録免許税は、土地建物の固定資産税評価額の０．４％です。いずれも事前にお見積りしますので、見積り金額をご確認の上、ご依頼いただくかどうか決めて下さい。
	相続による名義変更をしたいのですが、古い権利証が見当たりません。
	相続登記の場合、基本的に権利証は不要ですので、多くの場合は問題になりません。例外的に、登記された時期が古く、被相続人が登記簿上の住所に置いていた証明ができない場合等にのみ必要となります。
	不動産の所在地が遠方なのですが、それでも頼めますか。
	オンライン登記申請システムによって登記申請し、戸籍謄本等の添付書面は郵送する方法で手続します。したがいまして、現地の法務局には出向かず手続することができます。不動産が遠方の場合でも、交通費等追加の費用は不要です。
	相続による名義変更は、いつまでにしないといけないですか。
	『相続登記の義務化』の制度がスタートしています。実際のところは、手続をせずに、長い期間そのままにされている例も多いと思います（役所からは、固定資産税納付の窓口となる人を決めるように、という通知は届きます）。将来、不動産の売却が必要となった場合は、相続登記をした後でなければ、買主名義に変更することができず、事実上売却できないといった問題が生じます。また、相続発生から時間が経ちますと、相続人の中でさらに相続が発生したり、連絡が取れない人が生じる等、遺産分割の話し合いが進まなくなるケースもあります。手続費用は必要となりますが、皆さんの話し合い（遺産分割協議）ができる状況であれば、その時に不動産の名義変更の手続きもしておかれることをお勧めします。

贈与による名義変更（贈与による所有権移転登記）

	贈与による名義変更をお願いしたいのですが。
	贈与登記は、贈与する人から贈与を受ける人に、無償で不動産を譲る場合に行う手続です。親族間で行われる贈与が圧倒的多数を占めていますが、贈与税で控除の制度が使えない場合、多額の贈与税が発生する場合があります。贈与税の課税の有無のことも踏まえて、ご依頼下さい。
	贈与による名義変更の必要書類を教えて下さい。
	・贈与する人（現在の名義人）－権利証（＝登記識別情報）、印鑑証明書　・贈与を受ける人（新名義人となる人）－住民票　・その他－土地建物の固定資産評価証明書 ※但し、贈与する人の住所が、登記簿上の住所から移転している場合は住所変更の登記も必要となりますので、住所移転の経緯が分かる住民票か戸籍の附票が必要となります。
	贈与による名義変更の費用を教えて下さい。
	贈与による所有権移転登記の費用には、大まかに分けて、司法書士の手続報酬と、登録免許税等の実費があります。当事務所の贈与登記の基本報酬は６６，０００円で、贈与契約書の作成も含みます。登録免許税は、土地建物の固定資産税評価額の２％です。いずれも事前にお見積りしますので、見積り金額をご確認の上、ご依頼いただくかどうか決めて下さい。また、後日課税される可能性がある税金として、不動産取得税と贈与税があります。

売買による名義変更（売買による所有権移転登記）

	売買による名義変更をお願いしたいのですが。
	売買は、契約によって定めた不動産の売買代金を支払うことを条件に、売主から買主に所有権を移転する手続です。仲介する不動産業者さんが入り、売買契約書の作成や売買期日の段取りをされるケースが多いですが、例えば、「隣に住む方との売買」等、個人間売買をご依頼いただくケースもあります。個人間売買の場合、売買契約書の作成から代金授受の際の立ち合いまで、お手伝いさせていただきます。
	売買による名義変更の必要書類を教えて下さい。
	・売主（現在の名義人）－権利証（＝登記識別情報）、印鑑証明書　・買主（新名義人となる人）－住民票　・その他－土地建物の固定資産評価証明書 ※但し、売主さんの住所が、登記簿上の住所から移転している場合は住所変更の登記も必要となりますので、住所移転の経緯が分かる住民票か戸籍の附票が必要となります。
	売買による名義変更の費用を教えて下さい。
	売買による所有権移転登記の費用には、大まかに分けて、司法書士の手続報酬と、登録免許税等の実費があります。仲介業者が存在されて、登記だけをご依頼いただく場合は、「住宅購入と登記費用」のページをご覧ください。＞＞住宅購入と登記費用のページ　はこちら仲介業者を入れす、個人間で売買される場合は、「不動産の個人間売買」のページをご覧ください。＞＞不動産の個人間売買のページ　はこちら登録免許税は、建物については固定資産評価額の２％（要件を満たす住宅用家屋の場合、０．３％）、土地については１．５％です。いずれも事前にお見積りしますので、見積り金額をご確認の上、ご依頼いただくかどうか決めて下さい。また、後日課税される可能性がある税金として、不動産取得税があります。

財産分与による名義変更（財産分与による所有権移転）

	離婚するので、不動産の名義を変えたいのですが。
	財産分与は、婚姻期間中に取得した財産の清算等のために、離婚する相手方の配偶者に名義を変える手続です。必要に応じて、離婚協議書の作成（公正証書の場合も含む）からお手伝いさせていただいています。　　また、離婚調停成立後に、不動産の名義変更をご依頼いただくこともあります。
	財産分与による名義変更の必要書類を教えて下さい。
	・財産分与する人（現在の名義人）－権利証（＝登記識別情報）、印鑑証明書　・財産分与を受ける人（新名義人となる人）－住民票　・その他－固定資産評価証明書 ※但し、財産分与する人の住所が、登記簿上の住所から移転している場合は住所変更の登記も必要となりますので、住所移転の経緯が分かる住民票か戸籍の附票が必要となります。
	財産分与による名義変更の費用を教えて下さい。
	財産分与による所有権移転登記の費用には、大まかに分けて、司法書士の手続報酬と、登録免許税等の実費があります。当事務所の財産分与による名義変更の基本報酬は６６，０００円で、不動産以外の部分も含めた離婚協議書の作成（公正証書の場合も含む）が必要になる場合は、別途契約書作成費用が必要です。登録免許税は、土地建物の固定資産税評価額の２％です。いずれも事前にお見積りしますので、見積り金額をご確認の上、ご依頼いただくかどうか決めて下さい。
	不動産を財産分与したいのですが、住宅ローンがまだ残って、抵当権が設定されています。
	住宅ローンが残っている場合、金融機関から抵当権の設定をされています。抵当権者の同意がなくても、所有者の名義を変えること自体は可能ですが、金融機関との契約書の中で、「同意を得ずに名義を変えた場合は、一括弁済を求める」といった条項が入っている可能性があります。また、「名義は奥様に変えて、住宅ローンはご主人が支払いを続ける」という約束をしたとしても、万が一、ご主人が住宅ローンの支払いを滞れば競売にかかり、奥様は家を出ないといけなくなる可能性もあります。財産分与の対象不動産に、住宅ローンが残っている場合は、「離婚と住宅ローン」のページをご覧ください。＞＞離婚と住宅ローンのページ　はこちら

（当事務所の場合）

不動産（土地建物）名義変更のご相談は、堺市堺区・三国ヶ丘の司法書士吉田法務事務所へ

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