不動産の相続手続き ご相談は堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

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不動産の相続手続き

 不動産の相続手続きとは

不動産の相続手続きとは、一般的には、「相続による名義変更」「不動産の相続登記」と言われるものです。

土地や登記されている建物の場合は、不動産を管轄する法務局で手続きを、登記されていない建物の場合は、役所で手続きを行ないます。
その他、山林の相続の場合、農地の相続の場合は、別途役所への届出が必要です。

このページでは、相続手続きの中でも「不動産の相続手続き」について、手続きに必要となる書類、不動産の名義変更に必要な税金の話、未登記建物や山林、農地の相続手続きなど、「不動産の相続手続き」について、基本的な情報をわかりやすくまとめています。


 法務局での名義変更に必要な書類

土地建物・マンションなど、不動産の名義変更に必要な書類は一般的には下記のとおりです。
「登記の申請書」と共に、不動産を管轄する法務局に提出して手続きを行ないます。
法務局での相続登記は、司法書士の専門分野となります。


不動産の相続手続きに必要な書類 (その1:遺産分割協議による場合)

・亡くなられた方の戸籍謄本、改製原戸籍、除籍謄本
・亡くなられた方の住民票除票か戸籍附票
・相続人全員の戸籍謄本
・相続人全員の印鑑証明書
・不動産を相続される相続人の住民票
・遺産分割協議書
・固定資産評価証明書


亡くなられた方の戸籍謄本等は、実務上、12〜13歳から死亡までのものがあれば受理されます。
亡くなられた方の住所証明書(住民票除票か戸籍附票)は、登記された住所に住所があったことの証明が必要です。
印鑑証明書も含めて「3ヶ月」の期限の制限はありません。
遺産分割協議書は、登記を司法書士に依頼される場合は、司法書士が作成します。

 

不動産の相続手続きに必要な書類 (その2:遺言書で相続人名義にする場合)

・亡くなられた方の戸籍謄本(死亡の記載があるもの)
・亡くなられた方の住民票除票か戸籍附票
・相続される方の戸籍謄本
・相続される相続人の住民票
・固定資産評価証明書
・遺言書

亡くなられた方の住所証明書(住民票除票か戸籍附票)は、登記された住所に住所があったことの証明が必要です。
遺言書は、公正証書遺言以外の場合は、予め、家庭裁判所で検認の手続きを受けたものである必要があります。
相続人に「相続させる」遺言書の場合は、遺言執行者が指定されている場合も、相続人自身が登記の申請人となります。

 

不動産の相続手続きに必要な書類 (その3:遺言書で、相続人以外に遺贈する場合)

・亡くなられた方の戸籍謄本(死亡の記載があるもの)
・亡くなられた方の住民票除票か戸籍附票
・権利証(もしくは、登記識別情報通知)
・遺言執行者の印鑑証明書
・遺贈を受ける人の住民票
・固定資産評価証明書
・遺言書


亡くなられた方の住所証明書(住民票除票か戸籍附票)は、登記された住所に住所があったことの証明が必要です。登記された住所と最終の住所が異なる場合は、住所の変更登記も必要となります。
相続人以外に「遺贈する」場合は、権利証と遺言執行者の印鑑証明書が必要になるのが特徴です。
 遺言書は、公正証書遺言以外の場合は、予め、家庭裁判所で検認の手続きを受けたものである必要があります。

ポイント:不動産名義変更に必要な税金

「不動産を相続したら、いくら税金がかかりますか」というご質問を受けることがありますが、税金の中にも、さまざまな種類があります。(ア)相続税、(イ)不動産取得税、(ウ)登録免許税の3つに分けて考えます。

(ア)相続税

不動産だけでなく、金融資産も含めた「相続財産全体の金額」を元に判断されます。
全体の評価が基礎控除内であれば、相続税は課税されませんし、不動産を相続した場合に限って課税される税金ではありません。

(イ)不動産取得税

相続による所得の場合は、課税されません。
但し、相続人以外になされた特定遺贈の場合は、課税の対象となります。

(ウ)登録免許税

いずれの場合も課税の対象となります。
相続による名義変更の場合は、固定資産評価に対して0.4%です。
遺贈による名義変更の場合は、固定資産税評価に対して2%です。

 

 未登記建物の名義変更

特に古い建物である場合、法務局では登記されていないことがあります。

登記されていない建物を「未登記建物」「未登記家屋」と言われますが、未登記建物の場合、本来であれば、「表示登記を行い、その後、相続による所有権保存登記を行う」のが、正式な相続手続きです。

しかし、登記されていない家屋は、古い建物である場合が多く、将来に取り壊しを予定されているような場合は、便宜上、法務局ではなく、役所で固定資産台帳の名義変更の手続きを行なうことで済ますことも多いです。

※法律上、表示登記は義務とされており、過料の規定もあります。

未登記建物の名義変更に必要な書類

一般的には、法務局で名義変更をする場合と、同じような書類が必要となりますが、全国 的に取り扱いが統一されている法務局とは違い、各役所がそれぞれのルールを定めています。

届出の用紙は、役所によりさまざまです。
管轄する役所のホームページで確認するか、問い合わせをして、手続きを進めます。

ポイント:未登記建物のデメリット

未登記建物について、法務局で登記をせず、役所の固定資産台帳の名義を変えただけであれば、建物の所有権が「自分のものである」という権利を、第三者に主張することができません。

相続があったことを機会として、法務局で登記の手続きをすることも可能です。
この場合、土地家屋調査士さんに依頼して、表題の登記をした上で、司法書士が所有権保存の登記を行ないます。

 

 農地の名義変更

相続された土地が農地の場合、法務局で名義変更の手続きをした後、管轄する役所に、名義が変わったことを報告する書類(農地法第3条の3第1項の規定による届出)を提出する必要があります。

農地の名義変更に必要な書類

・相続登記が変わった後の登記事項証明書のコピー


 山林の名義変更

相続された土地が山林の場合、法務局で名義変更の手続きをした後、管轄する役所に、名義が変わったことを報告する書類(森林の土地の所有者届出書)を提出する必要があります。

山林の名義変更に必要な書類

・相続登記が変わった後の登記事項証明書のコピー
・位置が確認できる地図など

 
◎不動産の名義変更については、別途、当事務所の「相続・名義変更相談サイト」に詳しい説明があります。引き続き、ご覧になってください。
>>>「相続・名義変更相談サイト」はこちらから

 

★ 司法書士吉田法務事務所からのご案内 ★

不動産の相続手続きは、土地や登記されている場合は法務局で、未登記建物や、山林・農地の場合は、役所に届出を行なうことになります。

当事務所では、司法書士と行政書士の資格を有していますので、両方の手続きをご依頼いただくことができます。

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