堺市堺区の司法書士。住宅購入の登記、不動産登記、所有権移転登記、名義変更、住宅ローンの相談は、堺市の司法書士吉田法務事務所へ。

司法書士吉田法務事務所
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住宅購入と登記手続き

 住宅購入手続きと司法書士の役割

 こんなご依頼に対応できます。

 住宅を購入することが決まったので、登記のことを知りたい
 住宅購入や不動産購入の手続きについて、第三者の立場からアドバイスして欲しい
 住宅ローンのことも含めて相談したい

法務局では、1筆の土地・建物ごとに地番や家屋番号が付けられ、「所有者は誰か」という名義が登録されています。住宅を購入される際は、売買代金の支払いと同時に、買主さんの名義に書き換える手続きをします。
また、金融機関で住宅ローンの融資を受けられる場合は、金融機関の名義で、抵当権を設定する登記を申請する必要もあります。
法務局で登記をする理由は権利の保全のためで、登記をしておかないと、所有者や抵当権の効力を第三者に主張できないためです。

不動産の売買代金の流れ
不動産の売買におけるお金の動きは、下記の図のように、(a)買主さんがB銀行から住宅ローンの融資を受ける→(b)買主さんが売主さんに売買代金を支払う→(c)売主さんが住宅ローンを借りられていれば、売主さんのA信金の住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する、という流れになります。

不動産の売買代金の流れ

司法書士は、売主さんや買主さんと、金融機関(A信用金庫、B銀行)から委任状をいただき、登記に必要な書類の確認や法務局での手続きを代行することで、不動産売買の手続きがスムーズに進むような役割を担っています。


アドバイス 売主さんの抵当権が付いたままだけど大丈夫?

購入を決めた不動産。登記簿を見ると、売主さんの抵当権が付いたまま。抵当権を外してもらわないと、売買代金を支払うのは不安です・・・…と、買主さんから指摘されることがあります。
しかし、売主さんの抵当権は、売買代金を使って完済されることが多いため、事前に抹消することはできませんが、売主さんの抵当権抹消の手続きも当日に行います。売買代金を支払った後、ご自分の名義に変わった新しい登記簿謄本を手にされる時には、売主さんの抵当権は消えていることになります。


 住宅の購入と登記手続きの流れ

住宅を購入する場合、大まかな契約・手続きの流れは、下記のとおりです。

引越しの手配、家具の購入や、新築住宅を建てられる場合は間取りの決定・・・など、たくさんの決めごとがあって大変。「司法書士は業者さんが手配してくれるから・・・」「登記のことまで考える余裕がない・・・」のが現実だと思いますが、せっかくの機会ですから、この機会に少しだけ勉強してみて下さい。

なお、多くの場合では、金融機関で住宅ローンを借りて購入されますので、このページでは、金融機関で住宅ローンを組んで、不動産を購入される場合を想定してご説明しています。

(1) 住宅の購入を決定
建築済みの不動産であれば、仲介業者さん(売主が不動産業者さんの場合は売主さん)にお願いし、不動産の中を内覧させてもらいます。購入を決めた場合、売主さんに買付証明書、購入申入書といった文書を提出します。
新築マンションで建築途中に契約する場合は、モデルルームの見学のみで購入を決定することになります。
ご自身で建物の建築をされる場合(注文住宅の場合)は、建築業者の決定や間取り・設備の検討を進めます。 

(2) 住宅の売買契約書を結ぶ
不動産の売買契約の際、売主さんに手付金を支払います。
売買契約は交わしても、一般的には「不動産の所有権は、売買代金の支払があった時に、売主から買主に変わる」と記載されていますので、契約をした時点では不動産の名義は変わりません。
売買契約を結ぶ前提に、事前に住宅ローンの申込みをし、仮審査に通ることを条件にされることもあります。

(3) 金融機関で住宅ローンの審査
金融機関に必要な書類(源泉徴収票、市府民税課税証明や不動産の登記簿謄本や契約書のコピー等)を提出し、住宅ローンの申込みをします。
住宅ローンの申込みをする金融機関は、多くの場合で仲介業者さんが手配をしてくれますが、ご自分で探すこともできます。

(4) 金融機関で住宅ローンの契約
住宅ローンの審査が通った場合、金融機関と住宅ローンを借りる契約(金銭消費貸借契約)を結びます。金銭消費貸借契約は、略して「金消契約(きんしょうけいやく)」と呼ばれたりします。
住宅ローンの契約の際、印鑑証明書が必要になります。
印鑑登録をされていない場合は、事前に実印を作成し、住所地の役所で印鑑登録をしておきましょう。

(5) 売主さんに売買代金の支払い(売買期日)
売買の関係者(売主・買主・仲介業者)と司法書士が、買主さんが住宅ローンを組まれる金融機関に集まります。住宅ローンの融資を受けたお金で、売主さんに売買代金を支払うことで、住宅の所有者の名義が変更になります。
売買代金授受の際は、司法書士が立会いし、売主さん・買主さん・金融機関の書類書類が整っていることを確認します。司法書士は、売主さんから権利証や印鑑証明書を預ります。

(6) 司法書士が法務局で登記の手続き
お客様と金融機関から委任状をいただき、司法書士が法務局に登記申請書類を提出します。

(7) 法務局で登記の完了
申請から1週間ほどで、権利証〔登記識別情報通知〕が出来上がります。
お客様に権利証をお届け(もしくは書留扱いでご郵送)し、不動産の名義が変更になっていることを確認していただきます。


住宅購入に伴うご依頼の流れの、具体的なご説明は、別ページにまとめています。
  まずは登記費用のお見積りから着手させてもらいます。
住宅購入の登記 ご依頼の流れのページはこちら

住宅購入に必要な登記費用については、別ページにまとめています。
  登記費用は司法書士報酬と実費に分かれます。
住宅購入に必要な登記費用のページはこちら

 


アドバイス ローン条項(ローン特約)とは

不動産の売買契約を結んだ後、買主さんが売買契約を解除する場合は、手付金を放棄する必要があります。
しかし、住宅ローンの審査が通らなかったことで売買の手続きが完了できなかった場合、買主さんが契約を白紙解除できるように定められているのが「ローン条項(ローン特約)」と呼ばれるものです。買主さんが個人にである売買契約書には、ローン条項が盛り込まれているのが一般的です。

  

★ 司法書士吉田法務事務所からのご案内 ★

当事務所では、不動産業者さんや金融機関から紹介された司法書士として、売買の登記手続きに関与させていただく場合もありますが、ご紹介の場合や、ホームページを経由してご依頼いただく場合にも対応しています。

住宅の購入は、ただでさえやることが多くて、大変な手続きです。
引越しの段取りや家具の購入のことなど、新生活の準備で大変な時期かもしれませんが、不動産を選んだり仲介業者さんを選んだのと同じように、「自分が頼みたい司法書士」は、ぜひご自分で選んでいただきたいと思います。

当事務所では、不動産購入の登記を依頼されたことをきっかけに、何かあればまた気軽にご相談していただけるように。お客様とは長いお付き合いを続けていけることを願っています。

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