相続と不動産売却
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不動産の相続登記のご依頼に伴って多いのは、相続された土地建物を「売却（売買）したい」「処分したい」ものの、どのように手続きを進めたらいいか分からない、というご相談。
お客様にとっては、「相続手続きを依頼する司法書士事務所」を探すだけでも面倒なのに、その後の不動産の売却、荷物の整理・処分は、とても悩ましい問題です。
このページでは、相続手続きと並行して進める不動産の売却の方法、不動産売却手続きの流れと、売却にまつわる「よくある質問」を、司法書士の視点から解説しています。
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不動産の相続から不動産売却の依頼方法
不動産の相続手続きから不動産の売却手続きの依頼方法としては、下記の３つの選択肢が考えられます。
いずれの場合も、「登記を担当する司法書士」と、「売却を依頼する不動産業者さん」、２つの専門家への依頼が必要です。
| ◎司法書士に相続登記を依頼し、司法書士から不動産業者さんを紹介してもらう |
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信頼できる司法書士事務所を見つけて、不動産業者さんと連携して進めてもらう。 |
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| ◎不動産業者さんに売却を依頼し、不動産業者さんから司法書士を紹介してもらう |
| → |
信頼できる不動産業者（担当者）さんを見つけて、司法書士と連携して進めてもらう。 |
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| ◎司法書士と不動産業者さんを、別々に探して依頼する |
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別々に司法書士事務所・不動産業者さんを探さないといけないため、お客様の負担が大きくなる。 |
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司法書士吉田事務所では、「遺産承継業務」「不動産の相続登記・不動産の名義変更」の手続をご依頼いただいたお客様に、スムーズに『不動産の売却手続き・売買の手続き』ができるよう、不動産業者さんその他の専門家をご紹介し、相続登記から不動産の売却に至るまで、フォローさせてもらっています。
※遺産承継業務の一環としてお受けさせていただく場合の他、相続登記のみをご依頼いただく場合も対象とします。 |
不動産の相続から不動産売却手続きの流れ
| 遺産承継業務、もしくは、相続登記と並行して不動産の売却のご相談をいただいた場合、下記のような流れで進んでいきます。司法書士事務所を窓口にご相談いただく場合を想定して、ご説明します。 |
●司法書士にご相談
不動産の名義変更（もしくは遺産承継業務）のご依頼。
⇒不動産を売却するためには、まずは、不動産の名義を、相続人名義に変える手続きをする必要があります。
★亡くなられた方のままでは、売却することがてきません。 |
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| ●司法書士が登記簿の状況等を調査 |
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法務局での登記の情報、固定資産評価証明書、公図・地積測量図・建物図面など、不動産の名義変更や売却に必要となる資料を取得。お客様の同意の元、不動産業者さんに情報提供します。 |
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| ●不動産業者さんに査定書の作成を依頼 |
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仲介業者さんへのご紹介・現地調査の場面には、司法書士も同席します。
「お客様と一緒になって、不動産業者さんにお願いをする」という立ち位置です。 |
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| ●司法書士は、遺産分割協議書の作成と、相続登記の申請（司法書士業務） |
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お客様（相続人）名義の新しい権利証（登記識別情報通知）が出来上がり、相続登記＝不動産の名義変更の手続きは完了します。 |
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| ●不動産売却活動の開始（不動産業者さん） |
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不動産の査定書を見ていただき、売却の方針を打ち合わせた上、不動産業者さんに売却活動を進めてもらいます。情報や進捗状況は共有し、適宜お客様とも連絡を取り合って、進めてもらいます。
売却方針の打ち合わせの際には、例えば、
（１）多少安くなってもいいので、早く処分したい
（２）時間がかかってもいいので、高く売却することを優先したい
このようなご希望をお伝えいただくことができます。 |
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| ●不動産売買の契約 |
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購入希望者が現れ、売買代金や引き渡しの時期などの条件がまとまれば、不動産の売買契約を結びます。 |
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| ●不動産売買の手続き＝ 売買代金の受取り |
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不動産の売却代金を受け取って、カギを引き渡し。
不動産売買の手続きは終了となります。
司法書士吉田事務所は、売主側の司法書士として、売買の登記手続きに立会いさせてもらいます。 |
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| ●譲渡所得の申告（税理士さん） |
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不動産の売却によって譲渡所得が発生する場合は、翌年に確定申告が必要です。
必要があれば、税理士さんをご紹介します。 |
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不動産の売却に関する「よくあるご要望・ご質問」
遺産承継の手続き、不動産の相続・名義変更から売買の手続きについて、「よくあるご要望・ご質問」です。
その場面で必要に応じて各専門家をご紹介し、連携しながら、手続きを進めさせてもらいます。
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相続の手続きで、不動産の名義を誰にしたらいいか分かりません |
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相続登記の名義人となられる方が、不動産の売主となります。
売主となる相続人が、不動産を売却した代金を受け取る権利を得られることになりますが、例えば、「代表相続人の名義にして、不動産売却後に諸費用を控除した上で分配する」という内容の遺産分割協議書を作成することもできます（換価分割）。
また、「相続人の共有にして売却する」という方法もあります。
共有にする場合は、全員の方が不動産の売主として、売買手続きに関与していただく必要があります。 |
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家の中に、遺品がたくさんあって処分に困っています |
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処分業者さんにお願いできます。
必要があれば、司法書士からご紹介できます。 |
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建物の解体をどうすればいいのか分かりません |
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解体業者さんをご紹介できます。
しかし、売主側で解体が必要な場合もありますが、建物を残したままの売却を希望することも可能です。どのような売り方が有利なのか、まずは、不動産業者さんに相談に乗ってもらうことをお勧めします。 |
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土地の売却に伴って、測量が必要なのかが分かりません |
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必要であれば、土地家屋調査士さんをご紹介できます。
しかし、売主側で境界確定・測量をすることを売買の条件とされる場合もありますが、「測量なし」、もしくは「測量の手続きを買主さん側で行なってもらえる」こともあります。
どの方法が最適なのか、不動産業者さんと相談しながら進めていくことができます。 |
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不動産の売却後の、確定申告の仕方が分かりません |
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不動産売却によって譲渡所得が発生する場合は、翌年に確定申告が必要です。
必要があれば、司法書士から税理士さんをご紹介します。
また、譲渡所得の関係で、相続登記を行なう時点で、「不動産の名義を誰にするのが税務上有利か」という問題がある場合は、相続登記を入れる前に、税理士さんに相談に乗ってもらうこともできます。 |
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相続税の申告が必要なのか分かりません |
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必要となる可能性のある場合は、司法書士から税理士さんをご紹介します。
※不動産の売却に伴って発生する譲渡所得税と、相続税の申告の要否は、別々の問題、手続きとなります。 |
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相続登記からの不動産売却の手続きについては、司法書士吉田事務所の別サイト「相続手続きと不動産売却手続き支援サイト」に、さらに詳しい解説がありますので、引き続きご覧ください。
「不動産業者選びのポイント」「不動産売却の上手な進め方」に関する解説もあります。
＞＞＞「遺産相続・相続手続きと不動産売却手続き支援サイト」はこちらから |
★ 司法書士吉田法務事務所からのご案内 ★
不動産の相続手続きは、お客様にとって面倒で大変な手続きですが、不動産の売却手続きは、もっと大変な手続き。司法書士吉田事務所は、司法書士業務の延長線上にある「不動産の売却」手続きを、日頃から間近で拝見している立場にいます。
また、成年後見人として、ご本人に代理して不動産の売却をする、といった事例も多々経験しており、「売主しての視点」も理解しています。
「家の中の遺品、荷物の整理が大変」という声もよく聞きます。
また、売却の前提で、土地の測量が必要になったり、税務署への申告が必要となったり、相続に付随するさまざまな手続きが生じてきます。
司法書士としての相続手続きは、「不動産の名義変更」の完了で一旦終了しますが、不動産の売却を希望されるお客様に対しては、売買が成立し、売り渡しの登記が完了するまでお手伝い。
不動産のことを「誰に相談したらいいか分からない」「どこで聞いたら分からない」というご不安を解消します。
相続と不動産売却のご相談は、堺市堺区・三国ヶ丘の司法書士吉田法務事務所へ
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