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生前贈与

生前贈与とは

「贈与」は、相手方に自分の財産を無償で譲り渡す意思表示と、相手方がそれに応じる意思表示により成立します。

例えば、『親から子へ』『祖父母から孫へ』『夫から妻へ』など、相続が発生する前に名義を変える手続きであることから、「生前贈与」とも言われています。

高価な資産であれば、契約書等書面を残すのはもちろんのこと、不動産であれば法務局で登記(名義変更の手続き)をしておかないと、贈与の効力を第三者に主張できません。贈与の登記(不動産の名義変更)は、不動産所在地を管轄する法務局で行います。



生前贈与を考えられる動機
 不動産の生前贈与を検討されるのは、下記のようなケースが考えられます。
(1) 将来、相続の時に、奥様に負担をかけないようにするため
例えば、お子さんがおられないため、将来の相続人が奥様とご兄弟になる場合や、再婚前のお子さんがおられる場合に、生前に奥様に贈与して名義を変えておくと、遺産分割の時に他の相続人の印鑑をもらう必要がなくなります(この場合は、遺言書の作成との併用もご検討ください)。
(2) 共有状態を解消するため
例えば、不動産の名義が、ご主人と奥様のご両親の共有であったり、兄弟間での共有である場合に、実際に住んでいるご家族の名義にまとめられるケースです。
※共有状態のまま残しておくと、将来、それぞれの方について相続の手続きが必要になるためです。
(3) 相続税対策のため
生前に贈与をした分だけ、贈与をする人の財産を減らすことができます。
税金面でのメリットを考えて、親から子に、夫から妻にと、贈与を検討されるケースです。
※税務上のメリットがあるかどうかの判断は、税理士さんか税務署に相談の上、進めてください。


贈与登記(贈与による不動産の名義変更)必要書類
 不動産の贈与による名義変更に必要な書類は、下記のとおりです。
1. 贈与する人の権利証(登記識別情報通知)
2. 贈与する人の印鑑証明書
3. 贈与を受ける人の住民票
4. 贈与契約書(司法書士が用意します)
5. 固定資産税評価証明書
贈与する人の現住所と登記上住所が異なる場合は、贈与による名義変更をする前提に、住所変更登記が必要になります。別途、贈与をする人の住所移転の経緯がわかる住民票等が必要です。


不動産の贈与で、負担が必要な税金
 不動産の贈与を進められる時は、贈与に際して必要となる税金についての試算が必要です。
(1) 登録免許税
法務局で登記の申請をする時に、必要となる税金です。登記の際に司法書士がお預かりし、収入印紙で納めます。
贈与の場合は、税率はが固定資産評価額に対して2%ですので、例えば、固定資産税評価が1,000万円の不動産であれば、20万円の登録免許税が必要となります。
(2) 不動産取得税
不動産を取得した人に対して課税される地方税です。例えば、大阪であれば、大阪府税事務所に納めます。
土地については固定資産評価額の1/2したものに対し、建物については固定資産評価額に対し、住宅であれば3%の税率をかけたものが課税されますが、建物の建築年月日等により、控除される額があります。
(3) 贈与税
贈与税は、不動産に限らず、贈与を受けた人に対して課税される税金。国税で、税務署に納めます。
土地は路線価を元に、建物は固定資産評価額を元に、一定の税率を掛けて計算することになりますが、年間の基礎控除額が110万円しかなく、評価が高額になる不動産の贈与については、基礎控除枠を超える場合が多くなります。
贈与税の計算及び申告については、税理士さんの専門分野となります。
必要に応じて、税理士さんにご相談の上、贈与の手続きを進めています。


不動産の贈与で、利用されることが多い贈与税の非課税枠
(1) 贈与税の基礎控除枠
1年間の基礎控除枠は、1人110万円です。
例えば、1人に対して110万円を5年間、5回に渡って贈与の契約をする場合は、贈与税の負担なしで、550万円分を不動産の名義を移せることになります。
また、贈与を受ける人の人数を5名にするとことで、1年間に550万円までについて、贈与税の負担なしに名義を変えることができます(但し、不動産を共有にすると、権利関係が複雑になるという問題があります)。
(2) 贈与税の配偶者控除(婚姻期間20年経過の場合)
下記条件を満たす夫婦間の贈与については、贈与税の基礎控除額110万円に加えて、2,000万円の控除を使うことができます。
したがって、相続税の評価額(土地は路線価、建物は固定資産税評価額)2,110万円までの贈与に関しては、贈与税は非課税になります。
1. 贈与の時点で、婚姻期間が20年以上であること。
2. 居住用不動産か、又はそれを購入するための金銭の贈与であること。
3. 贈与を受けた不動産に、翌年の3月15日までに住み、その後も住み続ける見込みがあること。
4. 同じ配偶者から、過去にこの特例による贈与を受けていないこと。
5. 贈与税の申告をすること。
(3) 相続時精算課税制度
贈与税の基礎控除枠は年間110万円ですが、相続時精算課税制度を使うことで、2,500万円までの非課税枠を使うことができます。
但し、相続税の計算をする際には、すでになされた贈与と相続財産を合算して相続税額を算出するため、相続税の課税対象となる可能性がある方については、慎重な判断を要します。
※詳細は、税務署もしくは専門家である税理士さんにお問い合わせ下さい。
 
従来からの贈与の制度
相続時清算課税制度
贈与税の非課税枠
110万円
2500万円
非課税枠の計算方法
1年間の贈与額が110万円まで
2500万円に達するまで何度でも贈与できる
非課税枠超える場合の税率
10〜50%の累進税率
一律20%
要 件
特になし
60歳以上の親又は祖父母から20歳以上の子又は孫に対する贈与であること
税務署への贈与税の申告
枠内なら申告不要
枠内でも申告必要
贈与財産と相続財産の合算
相続開始より3年以内の贈与のみ加算
あり

贈与と相続による名義によるコストの違い
相続と比べると、生前贈与による税金の負担は重くなりがちです。
一方、贈与の相手方は、『子』や『孫』、もしくは『妻』であることが多く、その場合は、将来的に相続人になられる方に該当します。
したがいまして、税金の負担をしてまで生前に名義を変更するメリットがあるかどうか。遺言書を書いておくことで、相続の時に名義を変えることでは不都合なのか。
相続まで待つこととのデメリットも踏まえてご検討をお願いしています。
  登録免許税 不動産取得税 贈与税
相続による名義変更 0.4% 非課税 非課税(※)
生前贈与による名義変更 2% 課税 課税
一定以上の資産がある場合は、相続税が課税されます。

★贈与の登記(贈与による不動産の名義変更)について、詳しくは、相続・名義変更相談サイトもご覧下さい。

★ 司法書士吉田法務事務所からのご案内 ★

不動産の贈与による所有権移転手続(名義変更)は、司法書士の専門業務になります。

相続時清算課税制度を使った親子間の贈与や、配偶者控除を使った夫婦間の贈与では、贈与税の計算や贈与するメリットがあるかどうかの判断も必要になりますので、必要に応じて、税理士さんとも連携し、業務を進めております。

贈与による不動産名義変更登記の基本報酬は、54,000円です。

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