堺市堺区の司法書士。相続、遺産分割、贈与などの土地建物・不動産の名義変更。抵当権抹消、不動産登記の相談は、堺市の司法書士吉田法務事務所へ。

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不動産登記

土地や建物など、不動産の権利を第三者に主張するには、法務局で名義変更等の登記の手続きをする必要があります。手続きをするのは、不動産所在地にある法務局です。

不動産を購入した時のほか、「相続」による名義変更の登記、無償で不動産を譲った場合の「贈与」による名義変更登記、離婚した配偶者の名義に変更する際の「財産分与」による名義変更の登記、住宅ローンを完済された時に行う「抵当権抹消」の登記など、不動産の登記には、さまざまな種類があります。

ここでは、不動産の登記の中で、よく使われている登記をご紹介します。
 
 
 
不動産を購入した時の登記(所有権の移転+抵当権設定登記)

土地建物を購入した時は、売主から買主に、不動産の名義を変更します。
この時の登記を、「売買による所有権移転(名義変更)」登記といいます。

また、金融機関で住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、所有権の移転登記と同時に、金融機関の担保を設定します。この登記は、「抵当権設定」登記といわれます。

登記を担当するのは、多くの場合で、仲介業者から紹介された司法書士、金融機関から紹介された司法書士ですが、ご自分で司法書士を指定することも可能な場合があります。

不動産を購入された時に行うのは所有権移転と抵当権設定登記です。住宅購入時のご依頼の流れは、専用のページにまとめています。
住宅購入の登記 ご依頼の流れの詳しい説明ページはこちら

 
建物を建築した時の登記(所有権の保存登記)

新しく建物を建築した時は、「所有権の保存」登記を申請します。
自己所有の土地に建物を建築した場合のほか、注文建築で住宅を購入する場合、分譲地の新築住宅を購入する場合でも同様です。

所有権保存登記の前提に、土地家屋調査士さんによる表示登記(表題登記)が必要です。

建物を建築された時に行うのは所有権保存と抵当権設定登記です。住宅建築時のご依頼の流れは、専用のページにまとめています。
住宅購入の登記 ご依頼の流れの詳しい説明ページはこちら

 
相続が生じた時の登記(相続・遺産分割による所有権の移転登記)

土地建物の所有者が亡くなられた時は、亡くなられた方から相続人の方名義に、名義を変更します。この時の登記を、「相続による所有権移転(名義変更)」登記といいます。

相続の登記で必要になるのは、戸籍謄本や遺産分割協議書(遺言書がある場合は遺言書)等です。相続の名義変更に必要な書類については、専用ページでまとめています。
相続登記についての詳しい説明ページはこちら

 
不動産を贈与した時の登記(贈与による所有権の移転)

土地建物を贈与する時は、贈与を受けた人に、不動産の名義を変更します。この時の登記を、「贈与による所有権移転(名義変更)」登記といいます。

生前贈与は、「無償(対価なし)」で不動産の名義を変更する手続きですので、一般的には、親から子・孫、もしくは、夫婦間で行われることが多いですが、贈与税の問題がありますので、「いくらまでの控除を使えるか」「確定申告が必要なのか」については、事前にご確認ください。

生前贈与の登記では、登録免許税、贈与税や不動産取得税を含めた税金の負担がポイントになります。贈与の名義変更に関する詳しい説明は、専用ページでまとめています。
贈与登記についての詳しい説明ページはこちら



「生前贈与」による名義変更についてのアドバイス
1. 65歳以上の親から、20歳以上の子や孫に対する贈与に関し、2,500万円までの非課税枠を使うことができます(相続時清算課税制度)。但し、制度の利用で非課税になる場合でも、確定申告が必要です。
2. 婚姻期間20年以上の配偶者に対して贈与する場合は、110万円の贈与税基礎控除に加え、2,000万円の特別控除を利用できる場合があります。但し、制度の利用で非課税になる場合でも、確定申告が必要です。
 
 
住宅ローンを完済した時の登記(抵当権抹消登記)

住宅ローンを完済した時は、住宅ローンの融資を受けた時に設定された抵当権を抹消する手続きをします。この時の登記を、「抵当権抹消」登記といいます。

住宅ローンを完済した場合、金融機関側で司法書士を手配し、抵当権の抹消手続きを進めてくれるところもありますが、多くの場合では、金融機関から返却された書類を元に、ご自分で手配する必要があります。

抵当権の抹消は住宅ローンを完済した時に行う手続きです。抵当権抹消に必要な書類や手続きの流れは、専門のページでまとめています。
抵当権抹消登記についての詳しい説明ページはこちら

 
離婚に伴う不動産の名義変更(財産分与による所有権移転登記)

離婚に伴い、相手方の配偶者に不動産の名義を変える手続きは、「財産分与による所有権移転(名義変更)」登記を行います。

夫から妻への変更、妻から夫への変更のいずれも可能ですが、住宅ローンの返済中で、抵当権が設定されている場合は、今後の返済方法や金融機関の同意のことで、問題になる場合があります。

離婚に伴う名義変更は「財産分与」という原因を用います。財産分与の登記に必要な書類や手続きの流れは、専門のページでまとめています。
財産分与についての詳しい説明ページはこちら


「財産分与」による名義変更についてのアドバイス
1. 住宅ローンの返済中で、抵当権の設定がされている場合は、登記の手続き上は、住宅ローン債権者の同意がなくても、所有者の名義を変更することができます(但し、契約書の中では、名義を変更することについて、金融機関の同意を求められているケースが多いです)。

いずれにしても、金融機関の同意がない限り、住宅ローンの債務者を変更することはできませんので、不動産の所有者を「夫」から「妻」に変更したとしても、「夫」が債務者である限り、「夫」が支払義務を負い続けます。

また、上記の例で、「妻」側から見た場合、不動産の名義を「妻」に変えたとしても、「夫」が住宅ローンの返済を滞った場合、不動産を競売で失うリスクを抱えることになります。

 
貸付金を担保する時の登記(抵当権設定登記、もしくは、根抵当権設定登記)

売掛金や貸付金等、債権を保全するため、相手方の不動産を担保に取る場合があります。この時に用いられる登記が、「抵当権設定」登記、もしくは「根抵当権設定」登記です。

抵当権は、1つの貸付金債権等、特定の債権を担保する場合に。
根抵当権は、継続的な取引の中で、増えたり減ったりする売掛金債権のように、一定の枠(極度額)内債権を担保する場合に利用されます。

 
住所や氏名が変更になった時の登記(住所変更登記・氏名変更登記)

すでに登記されている人について、住所や氏名が変更になった時は、「住所・氏名の変更」登記を行います。

◎引越しによる住所の変更 → 住所の変更登記
◎結婚による苗字の変更  → 氏名の変更登記

しかし、住所や氏名の変更登記は、それだけを単独で申請される場合は少なく、所有権の移転や抵当権の設定や抹消登記の前提として、何らかの登記の前提として、必要が生じた時に行われることが多いです。


アドバイス
1. 不動産の名義変更の手続きをする場合、下記の税率による登録免許税が必要です。
固定資産評価額に、決められた税率を掛けた金額が登録免許税額になります。
※一定の条件を満たす住宅用不動産の売買については、軽減措置があります。
 
 
土地
建物
住宅用建物
売 買
1.5%
2%
0.3%
相 続
0.4%
贈与・財産分与
2%
※抵当権抹消や住所変更登記は、一筆1000円です。 
        
また、登記の内容によっては、不動産取得税や贈与税が課税されることもありますので、登録免許税以外の税金のことも踏まえて、名義変更の手続きを進められることをお勧めします。
   手続費用はこちらをご覧下さい(当事務所の場合)  

不動産登記の費用については、専用ページにまとめています。
手続き費用一覧のページははこちらへ

相続名義変更については、専門のサイトにも詳しい説明があります。
「堺市の司法書士・行政書士による相続・名義変更相談サイト」はこちらへ


大阪法務局管轄一覧(参考資料)
 庁 名  不動産登記管轄区域
大阪法務局(本局)  大阪市(中央区、旭区、城東区、鶴見区、浪速区、西成区) 
北出張所 大阪市(都島区、福島区、此花区、西区、港区、大正区、西淀川区、東淀川区、淀川区、北区)
天王寺出張所 大阪市(天王寺区、生野区、東成区、東住吉区、阿倍野区、住之江区、平野区、住吉区)
池田出張所 池田市、豊中市、箕面市、豊能郡
枚方出張所 枚方市、寝屋川市、交野市
守口出張所 守口市、門真市
北大阪支局 吹田市、高槻市、茨木市、摂津市、三島郡島本町
東大阪支局 東大阪市、大東市、四条畷市、八尾市、柏原市
堺支局 堺市、松原市、高石市、大阪狭山市
富田林支局 富田林市、河内長野市、羽曳野市、藤井寺市、南河内郡 
岸和田支局 岸和田市、泉大津市、貝塚市、泉佐野市、和泉市、泉南市、阪南市、泉北郡忠岡町、泉南郡


★ 司法書士吉田法務事務所からのご案内 ★

不動産に関係する登記、土地建物の名義変更手続きは、司法書士の専門業務です。

ホームページ経由でご依頼を受けるのは、相続・贈与による名義変更・住宅ローン完済時の抵当権抹消登記が圧倒的多数を占めていますが、近隣の方同士で不動産を売買される時の売買の登記や、貸付金を担保するための抵当権設定登記等もあります。

手続費用については手続費用一覧のページに記載しておりますが、相続登記の基本報酬が64,800円。贈与登記の基本報酬が54,000円。抵当権抹消登記の基本報酬が21,600円です。

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