堺市堺区の司法書士。住宅ローン借り換えのシミュレーション、借り換えの登記手続き(抵当権設定・抹消)の相談は、堺市の司法書士吉田法務事務所へ。

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住宅ローン借り換え

 住宅ローンの借り換えとは

 こんなご依頼に対応できます。

 借り換えを考えたいけど、銀行に行く前に相談したい
 借り換えのメリットを試算して欲しい
 借り換えが決まったので、登記の手続きを頼みたい


住宅ローンの借り換えは、より良い返済条件にするため、新たに住宅ローンを組み直し、今借りている住宅ローンを返済する手続きのことをいいます。

借り換えの手続きに伴う諸費用の負担はありますが、「住宅ローンの返済が厳しくなった場合に」行われる手続きではなく、通常通りに返済されている方が、広く一般的に行われている手続きです。

アドバイス 借り換えが行われる背景

住宅ローンの借り換えが行われる背景としては、契約の時期によって、変動金利・固定金利の相場が異なることです。昨今では、変動金利で1%を切るのが普通になっていますが、15年以上前にされた契約の場合は、今でも2%台のまま。変動金利だからといって、銀行が自発的に金利を下げてくれるわけではありません。

また、旧住宅金融公庫の「ゆとり返済」のように、元々の契約が、返済の途中から金利が上がる内容(4%台のこともあります)になっていた中で、昨今の金利相場が大幅に下がっていることもあります。

 借り換えの目的・動機

住宅ローンの借り換えの目的としては、主に次のような場合が考えられます。
中でも、「金利負担を減らす」ために行われることが多いようです。

◎金利の負担を減らしたい

・固定金利から変動金利への変更
 (例)旧住宅金融公庫・フラット35から民間の金融機関への変更
・変動金利から変動金利への変更
 (例)民間の金融機関から民間の金融機関への変更
・固定金利から固定金利への変更
 (例)旧住宅金融公庫・フラット35からフラット35への変更

◎金利上昇リスクをなくしたい

・変動金利から固定金利への変更
 (例)民間の金融機関からフラット35への変更


アドバイス フラット35同士の借り換え

旧住宅金融公庫が平成19年3月に廃止された後、住宅金融支援機構に引き継きがなされていますが、その後も、民間の金融機関が貸し出した債権を機構が買い取り、証券化する形で固定金利の商品が提供されています。
これが「フラット35」と呼ばれる商品ですが、固定金利であるフラット35の金利も時期によって変動しており、フラット35から、別の金融機関が提供するフラット35への借り換え、という事例もあります。

 借り換えのポイント

「金利負担を減らす」目的での住宅ローン借り換えの場合、一般的には、下記の条件に該当する場合に、借り換えのメリットがあると言われています。

(1)住宅ローンの残高が1,000万円以上残っていること
(2)住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること
(3)借り換えによる金利差が1%以上あること

しかし、必ずしもこの要件に当てはまる必要はなく、今の住宅ローンの残債務が多ければ金利差が1%なくても大幅なメリットが生じることがあります。借り換えのメリットがあるかどうかは、諸費用を踏まえて、シミュレーションを行いますが、借り換えによって返済総額が数百万円も変わることも珍しくありません。

 借り換えができない場合

住宅ローンの借り換えの手続きは、前述のとおり、誰でも行える手続きですが、新たに融資を受ける金融機関の審査に通る必要があります。審査に通らない事情として一般的に考えられるのは、下記のような場合です。
なお、一般的に、金融機関は「審査に通らなかった理由」は教えてくれません。

・過去5年間の間に、住宅ローンの延滞をしたことがある
・過去5年間の間に、住宅ローン以外のローンの延滞をしたことがある
・病気をされたことで団体信用生命保険に加入できない
・収入が下がっていることにより、返済負担率を満たせない

過去のローンの延滞の有無は、信用情報を取り寄せすることで、ご自分でも調べることができます。
住宅ローン以外のローン(カードローン、携帯代の支払い)の延滞も支障してきます。
フラット35の場合、団体信用生命保険の加入は任意です。
健康状態の問題のみで審査に通らない場合は、フラット35を選択する手段もあります。
返済負担率は、例えばフラット35の場合、年収400万円までの場合は30%、400万円以上の場合は35%とされており、住宅ローン以外の借入(車のローンやカードローン)も含めて計算されます。

 借り換えとFP(ファイナンシャルプランナー)

住宅ローンの借り換えによる利息軽減メリットの計算は、ネット上に無料で公開されている計算ソフトを利用することにより、誰でも行うことができます。
また、金融機関の貸し出し金利や手数料も、個々のサイト上で公開されていることがありますので、ご自分で金融機関を選んで、直接窓口まで相談に行かれ、借り換えの手続きを進められることも可能です。

一方、「借り換えをするメリットがあるかどうか」を総合的に相談できる相手は、FP(ファイナンシャルプランナー)になります。専門家として、さまざまな事例を拝見していること、金融機関とは利害関係のない第三者の立場から、アドバイスを求めることができます。

 借り換えと司法書士

住宅ローンの借り換えに伴って、法務局での登記手続きが必要になります。
新たに融資を受ける金融機関は、融資する債権を保全する必要があることから、司法書士に登記手続きを依頼することを求められます。

借り換えに伴っては、(1)(2)の2つの登記が必要です。

(1)新たに契約する住宅ローンについては、抵当権設定の手続き
(2)返済する住宅ローンについては、抵当権抹消の手続き
※前提として、登記簿上の住所から転居されている場合は、住所変更登記も必要となります。


ネット系の銀行など、金融機関指定の司法書士でないと手続きできない場合もありますが、多くの場合(都市銀行、地方銀行)では、ご自分で選んだ司法書士に手続きを依頼することを認めてくれているのが実情です。


アドバイス 借り換えに必要な登記費用

新たに融資を受ける金融機関は、不動産に抵当権を設定しますが、抵当権設定に伴う登録免許税は融資額に対して0.4%です。例えば、2,000万円の融資を受ける場合は、8万円になります。
返済する金融機関の抵当権は、同時に抹消することになりますが、抵当権の抹消に関する登録免許税は1筆1,000円です。
別途、司法書士の報酬が必要になりますが、司法書士の報酬は事務所によって異なります。

 
  ◎住宅ローンの借り換えの、ご依頼の流れと費用は、別ページにまとめています。
    費用は登録免許税と司法書士報酬に分かれますが、司法書士報酬は事務所によって異なります。
    →「住宅ローン借り換え ご依頼の流れと費用」はこちら

 

★ 司法書士吉田法務事務所からのご案内 ★

当事務所では、FPの資格と司法書士の資格を生かし、住宅ローンの借り換えのご相談に応じています。

司法書士として「借り換えの登記」だけのご依頼も可能ですが、FPの立場から、借り換えの前提段階となる金利軽減効果のシミュレーションをさせてもらえるのが強みです。

また、金融機関によっては、指定の司法書士でなければ手続きできないこともありますので、「借り換えのシミュレーションだけ」でご相談が終了になる場合もありますが、お客様にとって最善の方法をご提案します。

なお、必要に応じて金融機関のご紹介もできます。ご希望の場合はすぐに融資担当者に引き継ぐこともできますので、スムーズに借り換えの手続きを進めることができます。

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