コラム「相続登記に関する登録免許税の非課税制度」　ご相談は堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

相続登記の義務化が始まる前に・・・　

令和６年４月から、相続登記の義務化が始まりました。

全国で、「相続登記をされずに放置されたままの不動産がたくさんある」という事実が、その背景にあります。

相続登記の義務化を前にして、法務省からは、「相続登記をしやすくする」ための制度を、用意してくれていました。

平成３０年から始まった「相続登記の登録免許税の免税措置」はそのひとつで、一定の要件を満たす相続登記については、登録免許税が非課税となる取扱いが始まっています。

相続登記の登録免許税は、原則、固定資産評価に対して０．４％

相続登記に必要な費用の中でも、登録免許税は、国に納める部分。
登録免許税の税率は０．４％、とされています。

不動産の固定資産税評価額に、０．４％の税率をかけて、登録免許税を計算するのが原則となります。

例えば、固定資産税評価額が１，０００万円であれば４万円、ということになります。

但し、一定の要件に当てはまる場合の相続登記について、令和６年現在、登録免許税について、複数の免税（非課税）制度が用意されています。

非課税の対象となる２つの場面について、ご説明します。

※実際に非課税の適用の対象になるかどうかは、司法書士が相続登記の費用計算（費用の見積もり）の際に判断しています。

（１）死者名義で土地の相続登記をする場合の非課税

相続登記の登録免許税が非課税になるケース「その１」は、死者名義に相続登記をする場合。

亡くなられた方名義に登記する場合は、「租税措置法第８４条の２の３第１項」により、登録免許税は非課税となります。

祖父Ａさんが死亡。
父Ｂさんに登記をする前に父Ｂさんも死亡し、子Ｃさんが相続する場合に、一旦、父Ｂさんに相続登記する場合に適用される制度です。

父Ｂさん名義に相続登記する際の登録免許税、０．４％が課されないことになっています。

祖父Ａ（第１相続）　→　父Ｂ（第２相続）　→　子Ｃ（相続人） 　　　　　　　　　　　　　【登録免許税非課税】

◎免税の範囲は、土地の相続登記に限られます。
　→「建物の相続登記」は対象になりません。
　→相続人に対する遺贈の登記も含まれます。

期間は平成３０年４月１日から始まり、現時点では、令和７年３月３１日までに延長されています。

但し、という話になりますが、そもそも、父Ｂ名義への相続登記を飛ばして、直接子Ｃ名義に登記をすることができれば、父Ｂ名義に登記をする必要もありません。

数次相続の場合でも、中間の相続人が１名の場合は、「年月日Ｂ相続　年月日相続」と、中間の相続登記を飛ばしての相続登記が可能ですので、使われる場合は限定されます。

法定相続で登記をしないといけない場面であったり、空き家の３０００万円控除を使うため、一旦、父Ｂ名義で登記することが税務上有利になる場合など、司法書士吉田事務所でも、何度かこの制度を適用して相続登記をしています。

根拠条文として、「租税特別措置法第８４条の２の３第１項により非課税」と登記の申請書に記載します。

（相続に係る所有権の移転登記等の免税） 租税特別措置法　第８４条の２の３　 個人が相続（相続人に対する遺贈を含む。以下この条において同じ。）により土地の所有権を取得した場合において、当該個人が当該相続による当該土地の所有権の移転の登記を受ける前に死亡したときは、令和４年４月１日から令和７年３月３１日までの間に当該個人を当該土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税を課さない。

（２）不動産の評価額が１００万円以下の相続登記をする場合の非課税

相続登記の登録免許税が非課税になるケース「その２」は、固定資産税評価額が１００万円以下の相続登記。

不動産の評価額が１００万円以下の場合は、租税特別措置法第８４条の２の３第２項により、登録免許税は非課税となります。

従来、「１０万円以下の特定の土地」を対象に非課税とされていたところ、令和４年４月１日以降、１００万円まで引き上げられ、かつ対象が全国の土地とされました。

不動産の価格は、固定資産評価額で判断します。

【登録免許税が非課税になるケース】

◎固定資産税評価額１００万円までの土地が対象 ◎全国の土地が対象

期間は、現時点では、令和７年３月３１日までとされています。

適用の範囲は、土地の相続登記に限られます。

相続人に対する、遺贈の登記も含まれます。
土地の保存登記も含まれるとされています（但し、土地の保存登記がされていないケースというのは、あまり例がないです）。

土地を共有で持っている場合は、持分の価格で、適用の有無を判断します。

マンションの敷地になっている土地は、全体の固定資産税評価に対し、敷地権の持分をかけて、持分の評価額で計算するため、非課税の対象になることもあります。

登記費用の見積もりは、「不動産の資料を拝見した上で」ということなってきます。

「否定資産税評価が１００万円以下」という条件から考えると、山林や農地、公衆用道路の場合は、対象になることが多いです。

土地１筆ごとに判断しますので、複数の土地が相続登記の対象に含まれている場合は、「ある土地は課税されるものの、ある土地は課税されない」こともある、という可能性もあります。

根拠条文として、登記申請書には「租税特別措置法第８４条の２の３第２項により非課税」とします。

（相続に係る所有権の移転登記等の免税） 租税特別措置法　第８４条の２の３ ２　個人が、所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の施行の日から令和７年３月３１日までの間に、土地について所有権の保存の登記（不動産登記法（平成１６年法律第１２３号）第２条第１０号に規定する表題部所有者の相続人が受けるものに限る。）又は相続による所有権の移転の登記を受ける場合において、これらの登記に係る登録免許税法第１０条第１項の課税標準たる不動産の価額が１００万円以下であるときは、これらの登記については、登録免許税を課さない。

墓地の相続登記は非課税

上記２つの登録免許税の非課税制度と違って、時期を限らず、非課税とされているのは、墓地の相続登記です。

根拠条文として、「登録免許税第５条第１０号により非課税」とします。

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堺市の司法書士吉田事務所では、土地や建物の相続登記、マンションの相続登記のご依頼をお受けしています。

相続人が「父か母と子供さん」という、相続関係がシンプルな相続登記の他、祖父や曽祖父の代からの相続登記。甥姪が含まれる、相続人が多数となる相続登記も取り扱っています。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最終更新　令和６年１月７日）

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　司法書士　吉田浩章