コラム「リバースモーゲージで借り入れがある場合の相続手続き」　ご相談は堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

「リバースモーゲージ」とは・・・

リバースモーゲージは、自宅である不動産を担保に生活資金等の借入をし、自分が亡くなり、相続が発生した時に自宅を売却。借入金を返済する仕組みです。

元々、特定の金融機関だけが取り扱っていたのが、大手銀行や住宅金融支援機構までもが取り扱いを始めています。社会福祉協議会でも取扱いをしています。

表向き、デメリットがない良い制度、明るいシステムのように広告されていますが、、実際に相続が発生した時に、

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・どうやって借入金を返済するのか
・どうやって不動産を売却するのか
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について、法律上の手続きを、具体的に説明された情報は乏しいです。

担保を取っている金融機関が勝手に自宅を売却し、自動的に返済に充ててくれるでしょうか。

いえ、不動産登記のシステム上、亡くなられた方の不動産を売却する場合、一旦、相続人の名義に相続登記を入れ、相続人名義に変更した後でないと売却の登記ができない、となっているはずでした。

金融機関が勝手に家を売却してくれるわけではない

不動産登記のシステムとして、不動産を売却して借入金を返済するにも、まずは、相続人全員で遺産分割協議をし、相続登記を入れる。売却するのは、その後、ということになります。

リバースモーゲージの場合、借入する際に、推定相続人の同意書を取ることも多いようです。連帯保証人を取られることもあるようですが、債権者によっては「必ず」というわけではありません。

また、同意書にサインをしたご家族も、いざ相続が発生した時にお元気だとは限りません。元々、リバースモーゲージの返済手続きの仕組みを正しく理解されていたかも、曖昧になります。

債権者が勝手に自宅である不動産を売って、借入金を清算してくれるわけではない（競売になる場合は除きます）というのが、相続手続き上の第一の注意点です。

売却した時の譲渡所得税も計算に入っていますか

相続登記を入れて、不動産は売却します。
借入していたお金は、売却した売買代金で支払います。
不動産の売買には、仲介手数料のほか、諸費用が掛かります。
自宅の中にある、荷物の処分費用も必要です。

不動産の売却に必要な諸費用までは計算に入っているかもしれませんが、売却した際に、特に、古くに購入された不動産であれば、譲渡所得税がかかる可能性があります。

税金を負担するのは、残された相続人の方です。

自宅の売却代金や相続された金融資産を使って返済し、手元に残るお金があればいいものの、資金的な余裕がなければ、相続人に負担を押し付けるシステム、となってしまいます。

相続人が相続放棄をするとどうなるか

相続人として、不動産の売却に協力できない。
借入金の返済もできない。

「相続人の全員が相続放棄をする」となった場合はどうなるか。

債権者側が、裁判所に相続財産清算人の選任の申し立てをします。
不動産は競売にかけられ、借入金残高に充てられるのを待つ、ということになります。

但し、家庭裁判所で相続放棄をすると、相続人の人は、その他の財産を相続することもできなくなります。

相続人に後始末を押し付ける制度？

相続するかどうかを判断するにも、手元にいくら残るかの計算をするには、自宅を売却に出してみないと分からない。相続人の方にとっては、リスクのある選択を迫られる可能性芋あります。

相続放棄をするにも、「相続開始を知ってから３か月」の制限があります。
相続登記をした後で相続の放棄をする、ということもできません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
リバースモーゲージは、お金に余裕があれば、使わないシステムかもしれませんが、相続手続きから不動産売却、債権者への返済の一連の手続きのことを考えると、金銭的な余裕のある方でないと、使ってしまうと後が大変。

相続手続きのお手伝いをする司法書士の立場に立てば、リバースモーゲージは、安易に使うシステムではないように見えています。

★司法書士吉田事務所からのご案内

リバースモーゲージのある不動産の相続手続きは、さまざまな専門家が連携して行う必要があります。

堺市の司法書士吉田事務所では、不動産業者さん、遺品整理業者さんや税理士さんと連携し、リバースモーゲージの借り入れが含まれる相続手続きのお手伝いをしています。

相続手続き、相続登記のことは、堺市堺区、三国ヶ丘駅徒歩４分の、司法書士吉田事務所にご相談下さい。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最終更新　令和５年６月４日）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　堺市の司法書士吉田法務事務所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　司法書士　吉田浩章