コラム「権利証（登記識別情報）紛失時の『本人確認情報』」　ご相談は堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

「権利証の再発行」という制度はありません

「権利証（登記識別情報通知）を紛失したので、再発行できないですか？」
「権利証（登記識別情報通知）を再発行してもらうのに、費用はいくらですか？」

という問い合わせは、時々いただきます。

しかし、法務局では、「権利証の再発行」という手続きを用意されておらず、再発行の手続きはできません。

結論として「再発行はできない」ということになりますが、例えば不動産売却や担保設定の登記を申請する際、権利証を添付できない場合、代替措置があります。

権利証（登記識別情報通知）紛失時の代替措置

権利証（登記識別情報通知）を紛失している場合、下記の３つの方法があります。

しかし、いずれも、何らかの登記をする際に検討することであり、「権利証が無くなったことに気付いた時点」で、行動できることではありません。

司法書士には、登記の申請を依頼する際に、「権利証を紛失していること」を申告して下さい。

なお、紙の権利証は、オンライン化後に登記された場合は「登記識別情報」と呼ばれるパスワード形式のものに変更されています。

代替手段としては、

１．事前通知による方法
２．資格者代理人による本人確認情報を作成する方法
３．委任状に公証人の認証を受ける方法

の３つがありますが、ここでは、資格者代理人による「本人確認情報を作成する方法」について、ご説明します。

資格者代理人による「本人確認情報」とは　

第三者間との売買や、金融機関の融資を伴う場合は、司法書士が「本人確認情報」を作成する方法によります。

「事前通知」の方法によると、一定期間の間、登記がなされるかどうか不確実な状況に置かれます。法務局から送られた書類が受け取られなかったり、返送がなされない場合、登記申請が却下されるためです。

したがって、例えば、第三者との不動産売買、特に金融機関が関与するような登記については、司法書士が事前に義務者本人と面談し、本人確認を行い、「本人確認情報」を作成することで、登記申請をする方法が用いられています。

「本人確認情報」は、権利証がない中で、司法書士代理人が「本人に間違いない」という書類を作成し、法務局に職印の証明と共に、提出することになります。

運転免許証・マイナンバーカード等、一般的なご本人確認書類のほか、不動産購入時の売買契約書や領収書関係、毎年役所から届く固定資産税の課税通知書、建物の火災保険の証書、光熱費の明細など、当該不動産に関係する書類を、可能な限り、ご提示いただきます。

◎不動産登記規則上、提示が必要とされている書類

【１号書類】（顔写真付きのもの１点） 運転免許証、個人番号カード、パスポート、在留カード、運転経歴証明書など

【２号書類】（顔写真なしのもの２点） 国民健康保険、健康保険、後期高齢者医療、介護保険の被保険者証 身体障害者手帳、年金手帳など

（不動産登記規則７２条）

司法書士本人が事前に面談させていただき、お話しもお聞きした上、面談した日時、確認した他の書類、同席者、本人と確認した理由などを「本人確認情報」にまとめます。

司法書士が職印を押印することで、権利証がないことを補う制度です。

「本人確認情報」は司法書士の責任が重たい

司法書士の「本人確認」が必要なのは、権利証を紛失されていない場合でも同じですが、本人確認情報の作成は、司法書士の職印１つで、権利証がないことを補う制度。

司法書士の責任が重たくなりますので、相応の費用（司法書士により異なります）が必要です。

そのため、お付き合いのない方から、「本人確認情報の作成費用はいくらですか」といった相見積もりの問い合わせをいただくこともありますが、本人確認情報を作成できるのは、登記の依頼を受けた司法書士に限られます。

※司法書士吉田事務所では、面識のない方からの、登記申請を伴わない「売主側のみ」の売買立ち合いの依頼を、お受けしておりません。報酬と責任が、釣り合わないためです。

不正登記防止申出の制度

「権利証がない」ことに気付かれた時点で、必要以上に不安になられる方もおられます。

しかし、権利証だけで何らかの登記ができるわけはなく、実印と印鑑証明書をセットで法務局に出さなければ、家の名義変更をしたり、担保を付けたり、といったことは、第三者が勝手にすることはできない仕組みです。

意図した盗難にあったような場合は、「不正登記防止申出の制度」が用意されています。

申出から３か月以内に、何らかの登記が出された場合に、登記の申請があったことを通知される制度ですが、「申出から３か月以内」の登記に限られますので、なかなか有効な手段とはなりません。

「本人確認情報」を、紛失の時以外に使われる場面　

なお、「本人確認情報」を使う場面としては、「紛失時」以外にも、失効した場合、取引円滑障害（登記識別情報通知を提供したとすれば、当該登記申請に係る不動産の取引を円滑に行うことができないおそれがある場合）があります。

司法書士吉田事務所の取扱い事例として、２００筆弱の売買による所有権移転登記があります。

オンライン申請システムの上限として、「１申請あたり１５ＭＢ＝１５，０００，０００Ｂ」という容量の制限もあることから、「取引円滑障害」を検討しました考えましたが、事前に売主さんからお預かりできたこともあり、通常通り、登記識別情報を入力して登記をしています。

登記識別情報通知にＱＲコードが付いていない時代もので、入力で２時間、チェックで１時間を要しましたので、売買終了後のお預かりであれば、時間的に困難でした（シールを剥がす時間も必要です）。

ちなみに、２００筆弱分の登記識別情報通知の容量は「４８４，５４５バイト」で、ＰＤＦで添付した登記原因証明情報のほうが重たいくらいでした。


◎リンク　権利証を紛失している場合で、、「事前通知」で登記する場合の話は、下記コラムをご覧ください。
　＞＞＞コラム019　権利証がない場合の『事前通知』（不動産登記）

★司法書士吉田事務所からのご案内

堺市の司法書士吉田事務所では、本人確認情報を使わないといけない場合、事前通知を使える場合について、柔軟に判断させてもらっていますが、

第三者間の売買であったり、銀行の融資が絡む場合は、事前通知の制度はあっても使うことができず、本人確認情報を作成することになります。

不動産の登記、名義変更のことは、堺市堺区、三国ヶ丘駅徒歩４分の、司法書士吉田事務所にご相談下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最終更新　令和６年１月６日）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　堺市の司法書士吉田法務事務所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　司法書士　吉田浩章