コラム「離婚に伴う不動産の財産分与と税金」　ご相談は堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

財産分与とは

「財産分与」は、夫婦の離婚に伴ってなされる財産の清算のことで、不動産が財産分与の対象になれば、法務局で名義変更の登記手続きをします。

ここでは、不動産の財産分与の登記で、考えておかないといけない税金の問題を、司法書士の視点で取り上げます。

不動産の登記に伴う諸費用を計算する際、贈与税や不動産取得税のことも視野に入れておく必要があるためです。

夫婦共有財産とは　

まずは、財産分与の対象となる、「夫婦の共有財産」について、考えます。

夫婦の片方が、婚姻前から所有していた不動産や、婚姻中に、相続や贈与で得た不動産（固有財産）は、財産分与の対象外です。

一方、夫婦の片方の名義であるものの、婚姻期間中に、夫婦が協力して購入した不動産は、財産分与の対象となります。

戸籍謄本上の婚姻日と、不動産の取得日や、取得の原因をチェック。
「婚姻期間中に不動産を取得されている」ことを、確認します。

（１）登録免許税

不動産の財産分与による、所有権の移転登記に必要な登録免許税は、固定資産税評価額の２％です。

固定資産税評価額が１，０００万円の不動産でしたら、２０万円が必要です。

（２）贈与税

不動産の財産分与について、贈与税は課税されません。

ただし、

１．分与された財産の額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額や、その他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合 ２．離婚が、贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合

に、贈与税が課税されます。

また、夫婦間の贈与にならないよう、財産分与の原因日付は、離婚届を出した日以降にする必要があります。

ちなみに、「離婚の日から２年が経過した場合の財産分与は、贈与とみなされる」という情報が、ネット上で出回っています。

「離婚の日から２年が経過したときは、家庭裁判所に対して、協議に代わる処分を請求できない（民法第７６８条�U）」とされているためだと思われますが、当職が税務署に確認した事例では、「原因が財産分与であれば、財産分与です」という回答を、税務署から得ています。

現実の問題として、離婚から年月が経って、はじめて財産分与の話が成立する、という話は考えづらいかもしれませんが、例えば、住宅ローンの関係で、「財産分与は成立しているものの、登記がなされていない」場合に、「合意した日付に遡って登記した」という例は、実際にあります。

※令和６年５月１７日の改正民法により、「２年」が「５年」になります。

（３）不動産取得税　

財産分与に伴う名義変更について、原則課税されるものの、夫婦共有財産の清算である場合、不動産取得税は対象外になります。

但し、慰謝料として取得した場合であったり、扶養的要素を含む場合、配偶者が相続で取得した不動産、婚姻前から所有していたような場合は、課税の対象です。

大阪府の府税事務所管轄の事例では、『「財産分与による不動産の取得」に係る不動産取得税について』というお尋ねが、『不動産取得申告書』と共に、後日、府税事務所から届くことがあります。

不動産取得税が、課税の対象外になる場合としては、

１．当該不動産の取得が婚姻後であること 　→婚姻前から所有していた不動産の財産分与は該当しない ２．離婚に伴う夫婦共有財産の清算によるものであること 　→慰謝料又は扶養を目的とした財産分与は該当しない

という要件が上げられています。

確認のための必要な書類として、婚姻日と離婚日が確認できる戸籍謄本、不動産の登記事項証明書（婚姻期間中の取得が確認できるもの）、財産分与に関する離婚協議書等、とされています。

「１」「２」に該当する旨の申出がなければ、不動産取得税を課税するとされていますので、府税事務所から通知が届いた際は、対応するようにしてください。

（４）譲渡所得税　

不動産を財産分与の対象とした場合、分与する人に譲渡所得税が課税されます。

この場合、財産分与をした時の時価が、譲渡所得の収入金額になります。

しかし、居住用不動産の場合は３，０００万円の特別控除が使えますし、大きく値下がりしている場合など、そもそも
譲渡所得が発生していなければ、課税の心配はないことになります。

派生論点：財産分与か婚姻期間２０年経過の贈与か　

婚姻期間２０年が経過した夫婦が、離婚で考えられている場合に、不動産の名義変更をする手段として、離婚に伴う財産分与を使うのか、婚姻期間２０年経過による夫婦間の贈与を使うのかで、迷われているケースがあります。

婚姻期間２０年経過の、夫婦間贈与をする場合は、

「贈与を受けた年の翌年３月１５日まで、贈与により取得した居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること」という要件があり、翌年、税務署への申告が必要です。

登録免許税の税率２％は、贈与でも財産分与でも変わりません。

不動産取得税は、財産分与による場合は課税されないものの、贈与の場合、居住用の不動産であっても、新築年月日が古い場合（特に、昭和５７年より古い場合）は、課税される可能性があります。

新築年月日に応じた控除額は、府税事務所のホームページで確認ができます。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最終更新　令和６年１１月１１日）

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　司法書士　吉田浩章