コラム「権利証がない場合の『事前通知』」　ご相談は堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

不動産登記の「事前通知」とは・・・　

事前通知とは、本来、権利証が必要な不動産登記について、権利証を添付しないまま法務局に提出。

後日、法務局から届く「登記の申請意思に間違いがない」旨の回答書に、実印を押印。実印を押した「回答書」を法務局に提出することで、登記の審査を進めてもらう方法です。

※権利証が必要な場合とは、例えば、売買による所有権の移転（名義変更）や、銀行の抵当権設定などが考えられます。

返送期限は、法務局が発送してから２週間とされており、期間が限られています。
期限までに法務局に返送がない場合は、法務局で審査を進めてもらえず、取下げ・却下の対象となります。

法務局への提出は、持参でも郵送でも構いませんが、不親切なことに、法務局宛ての返信用封筒が同封されていません。

司法書士吉田事務所では、依頼者の方に「実印の押し間違いがないか」をチェックすることと、提出期限に遅れていないことを把握するため、一旦、司法書士が、法務局に提出する「回答書」をお預かりするようにしています。

前提として「権利証の再発行」はできない　

ところで、不動産登記において、権利証がない場合に「権利証の再発行」という手続きは存在しません。

権利証（登記識別情報通知）を紛失してしまった場合、登記をする際に、「権利証がない」ものとして、対処方法を考えることになります。

権利証がない場合の対処方法、事前通知を含めて、選択肢は３つあります。

１．司法書士が本人確認情報を作成する ２．事前通知の制度を利用する ３．公証人の認証制度を利用する

このページでは、不動産の登記に関し、権利証がない場合のうち、「事前通知」の制度を使う場合のポイントや流れ、問題点に関して、基本的な情報をまとめています。

「事前通知」の法務局からの送付方法は　

事前通知は、個人の場合は、印鑑証明書上の住所地に、「本人限定受取郵便（特例型）」という、特殊な郵便物で送られます。

「本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカード等）」を提示しないと受け取れない郵便物。家族が自宅に居ても、本人以外には渡してもらえない郵便物となります。

他で、日常で使われるのは、新規でクレジットカードが発行されて、受け取るような場合くらいです。

法人の場合は、本店宛ての書留郵便で送られます。
但し、「代表取締役の住所宛てに送付して欲しい」旨の希望を伝えることにより、代表取締役の住所宛てに、本人限定受取郵便を送ってもらうことも可能です。

気をつけないといけないのは、郵便局に「転居届」が出されている場合は、事前通知の郵便物は転送してもらえず、法務局に戻ってしまう、という点。

郵便局に転居届を出されている場合は、一旦、転居届を解除（＝改めて、印鑑証明書上の住所に転居届を提出を出す）してもらうのか、別の選択肢を考えることになります。

事前通知を利用する場合の流れ

事前通知の流れは、下記のとおりです。

１．権利証がないまま、登記申請書類を法務局に提出 　　　 ↓ ２．法務局から、確認の郵便物（本人限定受取郵便：特例型）が届きます 　　→まずは、郵便局から、郵便局に郵便物が届いた旨の通知が届きます。 　　　 配達を希望される場合は、都合のいい配達日と時間帯を指定する旨、郵便局に連絡してください。 　　　 保管郵便局以外での受取りを希望される場合は、希望の郵便局を、郵便局に連絡してください。 　　 　↓ ３．法務局から届く郵便物は、１枚です。 　　「申請の内容が真実である場合は、いついつまでに、登記所に持参し、又は返送してください」と書かれています。 　　　　↓ ４．「回答書」の内容を確認の上、氏名は署名。 　　印鑑は、実印を押して下さい（法務局で印鑑照合をするため、鮮明にお願いします） 　　　　↓ ５．法務局には、司法書士から提出しますので、署名捺印してもらった「回答書」を、司法書士にお預け下さい。 　　　　↓ ６．司法書士から法務局に「回答書」を提出します。 　　（法務局への提出期限は、法務局が発送してから２週間です）

事前通知が使える登記は限られます　

事前通知は、費用が掛からず使える制度です。

一方、司法書士による本人確認情報や、公証人の認証制度は、費用がかかります。

しかし、事前通知が使える場面は限られてきます。

例えば、不動産の売買で、権利証がないまま、売主を信用して代金を授受。

司法書士が法務局に登記申請書を提出したものの、売主が「回答書の返送をしない」「回答書を受け取らない」ような対応をした場合、買主側しては、代金を支払ったものの、売買の登記ができない、状態になるためです。

事前通知を使えるのは、親族間の贈与であったり、面識がある関係者間の売買で、銀行の融資が伴わない場合など、使えるケースが限定されます。

依頼者の方が、「事前通知なら費用がかからないから、事前通知を使って欲しい」と希望されても、登記のシステム上の問題で、使えない場合もある。その方が「信用できる・できない」の問題ではなく、登記の手続き上、同時履行の担保が要求されるケースでは、事実上使えない場合がある、ということです。


◎リンク　権利証がない場合に、本人確認情報を用いて登記する場合の話は、下記コラムをご覧ください。
　＞＞＞コラム048　権利証（登記識別情報）紛失時の「本人確認情報」（不動産登記）

★司法書士吉田事務所からのご案内

堺市の司法書士吉田事務所では、事前通知を使える場合、本人確認情報を使わないといけない場合について、柔軟に判断させてもらっています。

但し、本文に記載のとおり、第三者間の売買であったり、金融機関の融資が絡む場合などは、事前通知の制度はあっても、使うことができないことがある、ということは、ご承知下さい。

不動産の登記、名義変更のことは、堺市堺区、三国ヶ丘駅徒歩４分の、司法書士吉田事務所にご相談下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最終更新　令和６年１月６日）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　堺市の司法書士吉田法務事務所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　司法書士　吉田浩章