コラム「相続した空き家を売却した時の３，０００万円特別控除」　ご相談は堺市堺区の司法書士吉田法務事務所へ

「空き家」が全国的に増えているのが背景　

放置されたままの「空き家」が全国的に増えていることは、国も問題視しています。

そんな背景の中、一定の要件を満たす「相続した空き家」を売却した時に、譲渡所得税を軽減する制度が、用意されています。

平成２８年４月１日からスタートし、令和６年１月からは一部改正が加えられたうえ、令和９年まで適用期間が延長されました。

また、適用範囲も「売却後に取り壊された場合も含む」など、「３」「４」の場合が拡充されています。

1	一定の耐震基準を満たした家屋付きで、土地を売却
2	家屋を取り壊した後、土地のみを売却
3	家屋付で売却した時から、譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までの間に、耐震改修
4	家屋付で売却した時から、譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までの間に、家屋を取壊し

司法書士と「空き家の３，０００万円特別控除」　

「税金の問題は税理士さんに相談」が、模範解答になります。
司法書士は、税金のご相談に応じることができません。

しかし、相続登記のご依頼があって、「この後、相続した不動産は、売却しようと思うんです」というお話があるのは、まず司法書士のところです。

相続登記の入れ方や、売却手続きの進め方の手順の中で、後になって「司法書士が進め方を間違えたため、本来使えたはずの３，０００万円控除が使えない」となっては困ります。

要件を満たせる可能性がある場合は、「こういった制度があります」と、お客様にはご案内。相続登記を申請する時点で、税理士さんにお声を掛けをして、関与してもらいます。

（相続税課税の可能性がある場合、相続される名義人により、「小規模宅地等の特例を使える、使えない」の問題が出てきますので、税理士さんに事前のご相談を入れるのは同じです）

３，０００万円の特別控除の要件を満たした上で、譲渡所得の申告ができるよう、司法書士、税理士、不動産業者等、関係者がコミュニケーションを取りながら、相続手続きを進めるようにしています。

相続した「空き家を売却した時の３，０００万円控除」の要件　

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除を使うため要件のうち、取壊し前提の場合の主な要件は、下記のとおりです。

要件を読んでいると、耐震基準を満たした建物を残す場合と、建物を取り壊して売却（もしくは売却後に取壊し）する場合の要件が混在しており、とても複雑ですが、取り壊しをする場合に絞って、まとめています。

（１）不動産についての要件（全てに当てはまること）

１．昭和５６年５月３１日以前に建築されたこと。 ２．区分所有建物登記がされている建物でないこと。 ３．相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

なお、「要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は、被相続人居住用家屋に該当します（タックスアンサーから引用）」とされています。

（２）売却についての要件－下記（Ａ）（Ｂ）共通

【共通の要件】 １．売った人が、相続又は遺贈（死因贈与も含む）により、被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得した相続人であること。 ２．相続の開始があった日から、３年を経過する目の属する１２月３１日までに売ること。 ３．売却代金が１億円以下であること。 ４．売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。 ５．同一の被相続人から、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。 ６．親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係の人、特殊な関係のある法人など、「特別な関係がある人」に対して売ったものではないこと。

（Ａ）売主が取壊して、売却する場合の要件

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に、被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。 □相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。 □相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。 □取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

（Ｂ）売却後に、買主が取壊しする場合の要件

相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売る場合で、次の要件に当てはまること。 □相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。 □譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年２月１５日までの間に、被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったこと。

売却後に取壊しする場合は、令和５年の税制改正によって、拡充された部分です。

※いずれも、「耐震基準を満たす」状態で売却する場合の要件もありますが、ここでは考えないものとします。

（３）適用期限については、現時点では「令和９年１２月３１日までに売る場合」とされています。

家屋所在地の市町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得　

空き家を売却した時の３，０００万円の特別控除を使うに際し、大きなポイントは「来年の申告時期に書類の準備をする」では遅い点です。

特別控除の適用を受けるためには、不動産の売却と並行し、光熱費の閉栓日が分かる書類や写真等、さまざまな下準備をして、家屋所在地の役所で「確認書」を取る必要があります。

確認書を取得するための必要書類は、場合によって異なりますが、以下のとおりです（堺市の場合）。

１．被相続人の住民票の除票 　→相続開始の直前に、被相続人以外の居住者がいなかったことの確認 ２．相続人の住民票 　→換価分割で相続する相続人の分も含む ３．売買契約書のコピー ４．土地建物の所有権移転後の登記事項証明書 　→建物解体の場合は、滅失登記後の閉鎖事項証明書 　→換価分割で登記事項証明書に載らない相続人がいる場合は、遺産分割協議書のコピー ５．電気、水道又はガスの使用停止日（閉栓日、契約廃止日等）が確認できる書類、もしくは、仲介業者の広告 　→相続開始日以降、譲渡までの間に、電気、水道又はガスの使用を中止していることの確認 　→現況が空き家である、又は、現況空き家で除却の予定があるなどの記載があるチラシやホームページ等の広告 ６．取壊して売却したときは、除却後の写真

なお、被相続人が老人ホーム等に入所し、住民票を異動していた場合は、下記の書類すべて、とされています。

１．介護保険の被保険者証のコピー ２．施設への入所時の契約書のコピー ３．電気、水道又はガスの契約名義及び使用中止日が確認できる書類、又は老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録

相続人３人以上の場合の特別控除額　

空き家の３，０００万円控除は、対象不動産を相続した相続人が２名の場合、３，０００万円×２人＝６，０００万円までの控除枠を利用できます。

しかし、令和６年１月１日以降、相続人が３人以上の場合は、特別控除枠が２，０００万円と改正されています。

★司法書士吉田事務所からのご案内　

堺市の司法書士吉田事務所では、相続税申告対象の相続で、かつ、売却された時に、空き家の３，０００万円控除を利用したケースを、複数取り扱っています。

相続登記のご依頼を受けた時点から、税理士さんと情報を共有。

空き家の３，０００万円特別控除が使えるよう、税理士さんと要件を確認し合いながら、相続手続きを進めています。

税理士さんに限らず、不動産の売却を依頼する仲介業者さん、土地家屋調査士さんと連携して、建物の解体、滅失登記、土地の売却～譲渡所得の申告まで、見届けるようにしています。

堺市で相続登記、不動産の相続手続き、名義変更の相談なら、堺市堺区の司法書士・行政書士吉田事務所にご相談ください。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最終更新　令和６年１２月７日）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　堺市の司法書士吉田法務事務所
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　司法書士　吉田浩章