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コラム

コラム89 抵当権抹消登記と住所変更登記の要否(不動産登記)

登記上の住所が「前住所のまま」になっている理由


住宅ローンを完済され、抵当権の抹消登記のご依頼を受ける際、まずお聞きすることの中に、「登記簿上の住所から、住所は変わっておられませんか?」というご質問があります。

これは、不動産を購入された時の流れとして、特に大阪での不動産売買の場合、

(1)不動産売買や住宅ローンの契約書に捺印(旧住所の印鑑証明書を提出)
      ↓
(2)住宅ローンの融資が実行されて、売買代金の支払い
      ↓
(3)所有権の名義変更と抵当権設定の登記(この時点では、まだ旧住所)
      ↓
(4)カギの引き渡しを受けて、引越し
      ↓
(5)住民票を新住所に異動(新住所に移転)

となるのが一般的な流れであるため、融資を取り扱うの金融機関にもよりますが、新居購入に伴う登記をした時点では、転居前の住所に住民票を置かれている場合が多いためです。


住民票の異動届を出しても、登記上の住所は自動的に変わりません


住所地の役所に、住所の異動届を出しても、別途、法務局で住所の変更登記をしない限り、登記上の住所は、契約時の住所=前住所のままです。

現時点の役所のシステムとして、自動的に、登記上の住所が変わるわけではない、ということです。


登記上「前住所のまま」の場合は住所変更登記も必要


住宅ローンを完済されて、抵当権の抹消登記をする場合で、登記簿上の住所と、現在の住所が一致しない場合、住所変更の登記と同時に、抵当権抹消の登記の申請をすることになります。

住所変更の登記には、登記簿上の住所から現住所までの変更の経緯が分かる「住民票」か「戸籍の附票」が必要です。ポイントとしては、登記上で記録されている住所から、今の住所までの住所の記録、全てをつなげる、という部分です。


堺市のように「区政施行」による住所変更の場合


「堺市向陵中町」→「堺市堺区向陵中町」のように、区制が施行されたことにより住所が変更になった場合には、住所変更の登記を入れずに、抵当権の抹消登記をすることができます。


住所移転の証明書類は「住民票」か「戸籍の附票」


住所の移転が一度だけであれば、前住所に登記上の住所が記載されますので、住所の変更を証明する書類としては、「前住所が記載された住民票」で足ります。

しかし、例えば、転勤の都合で、住民票を何度か移転されている場合や、海外勤務の都合で、住民票を国外に移動させておられる場合は、住民票だけでは記録がつながらない場合があります。

その時は、本籍地で取得できる、「戸籍の附票」での証明を試みます。

もっとも、一旦海外に出られている場合は、住民票や戸籍附票には、その国名しか記録されませんので、上申書で補うことになります。


大阪市の住民票の「前住所」には要注意


大阪市の住民票については、注意が必要です。

令和5年現在、「住民票の写しには前住所欄がありますが、前住所欄には直近の区外の住所が記載され、転居前の住所は記載されません」(大阪市のホームページから引用)とあります。

大阪市に、住所変更登記用の住民票を請求する際には、「前住所に、〇〇の住所が記載された住民票が必要」と特定して、載せてもらいたい住所を書いて申請する方法が無難です。

また、「前住所が他市町村もしくは大阪市内の現在の居住区以外の区の場合は、コンビニでも記載されます。

ただし、前住所が現在の住所と同じ区(区内転居)の場合は、コンビニでは前住所の記載はできませんので、区役所等の窓口か郵送による請求をお願いします」(大阪市のサイトより引用)とあります。

大阪市の住民票は、コンビニで取得する場合も、気を付ける必要があります。


★参考メモ


★参考メモ
・抵当権の登記を抹消する場合において、申請書記載の登記権利者(所有権登記名義人)の表示が登記簿と符合しないときは、変更証明書を添付しても却下すべきである(登記研究512号)。

・住居表示の実施により不動産の所在欄は変更されているが、所有権登記名義人の住所が変更されていない場合に、その表示変更登記を省略して、不動産上の抵当権の抹消の登記を申請することはできない(登記研究430号)


★司法書士吉田事務所からのご案内


当事務所では、住宅ローンを完済された時の、抵当権抹消登記。不動産の売買に伴って住宅ローンが完済となり、抵当権を抹消する必要がある場合の登記を、日常的に取り扱っています。

抵当権の抹消登記、抵当権抹消登記に伴う住所変更登記のことはは、堺市堺区、三国ヶ丘徒歩4分の、司法書士吉田事務所にご相談下さい。

                                                (最終更新 令和5年5月21日)

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