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コラム

コラム133 被後見人所有の不動産売却と権利証(不動産登記)

不動産の売買による所有権移転登記には、権利証(登記識別情報通知)を添付するのが原則です。

しかし、「被後見人所有の不動産のうち、居住用不動産の処分について、家庭裁判所の許可を得て売却する場合は、権利証の提出(登記識別情報通知の提供)を要しない」とされています。

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成年後見人が家庭裁判所の許可を得て成年被後見人の居住の用に供する建物又はその敷地の売却を成年被後見人に代わって行った場合において、当該建物又はその敷地の所有権の移転の登記を申請するときは、登記識別情報の提供を要せず、事前通知等も要しない。(登記研究779号P119 カウンター相談)
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司法書士が被後見人さんらの不動産売却に関わるケースとしては、
1.後見人になっている司法書士自身が、家庭裁判所に許可の申立をするケース
2.許可に基づく不動産売買について、司法書士が登記の申請代理人として依頼を受けるケース
この2つが考えられます。

ところで、「居住の用に供する不動産」とは、「住居(生活の本拠)として現に居住し、また居住する予定がある建物をいう。したがって、現に居住しておらず、居住する予定もない土地建物については許可を要しない」(『書式成年後見の実務』民事法研究会)とされています。

また、「被後見人が施設入所中であるが入所直前まで居住していた建物、被後見人が現在は病院に入院中であるが退院後に帰る予定の建物、被後見人が近い将来転居する予定で建築(購入)した建物で居住実績のない建物は、居住用不動産に含まれる」(『家庭裁判所における成年後見・財産管理の実務』日本加除出版)とされています。

一方では、「施設入所前に住んでいて、今は空き家になっている建物も含まれます。また、以前に住んでいた建物を取り壊して更地になった敷地も含まれます『成年後見教室』日本加除出版」)という表現で書かれている書籍もあります。

司法書士自身が後見人である場合は、細かい事情を把握できていますので、「居住する予定があるか」「帰る予定があるか」の判断ができます。

しかし、登記の代理だけの依頼を受けた場合は、後見人から詳しい事情を聞かない限り、判断ができないことになりますし、裁判所がどのように考えているのか、また、その事情が真実かどうかの把握も難しいです。

「裁判所の許可を得ないでした売買は無効」となりますので、施設に入居していても、直前まで住んでいた不動産であれば、私自身は裁判所の許可を取るようにしていますし、登記の代理の依頼を受ける場合も、許可を取るようにお願いしたいところです。

なお、実際にあった例としては、居住用不動産かどうかの考えについて、後見人と見解に食い違いがあったものの、念のために家庭裁判所の許可を取ってもらっていた。不動産の取引現場に、権利証の持参を忘れて来られたものの、裁判所の許可書を持たれていたので、裁判所の許可書によって売買の決済ができた、ということがありました。

結論として、被後見人名義の居住用不動産の売却=不動産の売買による所有権移転の登記をする際に、所有者の権利証(登記識別情報通知)は不要です。

                              (最終更新 令和2年5月3日)

                                堺市の司法書士吉田法務事務所
                                  司法書士 吉田浩章
                                             
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