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コラム

コラム82 借り換えの際に根抵当権全部譲渡を使うメリット(不動産登記)

金融機関から融資を受ける際、金融機関が不動産を担保を取ることがありますが、

事業資金の借入に際して不動産を担保に取られる場合は、「抵当権」ではなく、「根抵当権」が設定されるケースが多いです。

根抵当権であれば、予め定められた極度額、債権の範囲内での取り引きについて、複数の債権を担保することができますし、借入金を完済したとしても根抵当権が消滅することなく、枠だけを残しておくこともできます。

例えば、A銀行から借りていた債務を、B銀行からの借入金で完済する「借り換え」の場合、抵当権であれば

(1)A銀行の抵当権抹消−借入金の完済によって、抵当権も自動的に消滅
(2)B銀行の抵当権設定

の登記をすることになりますが、

根抵当権の場合は、(1)A銀行の根抵当権抹消−(2)B銀行の根抵当権設定登記に限らず、

「A銀行からB銀行への根抵当権の全部譲渡」の登記を使うこともできます。

根抵当権の譲渡によって、極度額・債権の範囲・債務者は変わることなく、A銀行の債権を担保されていた根抵当権は、Bの債権を担保する根抵当権となります。

譲渡を使うにあたっての債務者側のメリットとしては、根抵当権設定の場合の登録免許税が4/1000であるのに対し、譲渡の場合は2/1000で済むことです。

例えば極度額3億円の根抵当権であれば、設定の場合の登録免許税が120万円、譲渡の場合の登録免許税が60万円になりますので、極度額が大きくなればなるほど、印紙代の負担が軽くなります。

但し、双方の金融機関の了解が必要ですので、新旧どちらかの債権者から「譲渡には対応しない(抹消+設定にして下さい)」と言われると使えないことや、

譲渡の登記と共に、極度額の変更(既存の極度額以上の借入をする場合)や、債権の範囲の変更(例えば、銀行から信用金庫に借り換えをする場合)が必要となることもあります。
 
                                                (最終更新 平成25年5月2日)

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