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コラム

コラム71 共有物分割による所有権移転登記(不動産登記)

「共有物分割」の登記は、過去には、実体は「売買」であるのに、登録免許税を安く所有権移転する手段として使われていたこともありました。

持分のごく一部について「売買」による所有権移転をした後、残りの持分全部について「共有物分割」による移転登記をする方法です。今、そのような登記簿を見ると、ありえない・・・と感じますが。

いずれにしても、現在では登録免許税も下記のような取り扱いになり、脱法的な所有権移転登記はできなくなっています。

ここでは、元々、AB共有(持分1/2ずつ)であった土地を分筆し、甲土地をAの単有(B持分全部移転)。乙土地をBの単有(A持分全部移転)にする登記を同時にする場合(登録免許税施行令9条の要件を満たす場合)についてまとめます。

◎登録免許税
(1)ABそれぞれが所有権移転登記を受ける部分につき、分筆前のそれぞれの持分に応じた価額に対応する部分については、4/1000。
(2)元々の持分から増加する部分(面積が増えた部分)については、20/1000。
   
◎贈与税
『登記のための税務』(民事法研究会)によると、「共有物分割により取得した土地の価額が共有持分に応ずる価額を超える場合には、その超える部分の価額は、他の共有者からの贈与になる」とありますが、分割後の面積が同一でない場合であっても、「地積ではなく、土地の評価価額で判断するので、価額が同じであれば贈与にならない」とされています。

◎不動産取得税
地方税法73条では、「道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない」とし、
2の3において、「共有物の分割による不動産の取得(当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得を除く)」とされています。

府税事務所に確認したところ、「超える部分に該当するかどうかは、府税事務所で計算の上、納付書を送る。超えない人については通知しない」とのことでした。

★参考メモ
所得税基本通達33−1の6
「個人が他の者と土地を共有している場合において、その共有に係る一の土地についてその持分に応ずる現物分割があったときには、その分割による土地の譲渡はなかったものとして取り扱う。」
(注)2 分割されたそれぞれの土地の面積の比と共有持分の割合とが異なる場合であっても、その分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しいときは、その分割はその共有持分に応ずる現物分割に該当するのであるから留意する。

                                                (最終更新 平成24年4月6日)

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